RBDH/BBRoW![]()
Rue
du Grand-Serment 2/1
1000 Bruxelles
Tel.: 02 502 84 63
Fax
: 02 503 49 05
email : rbdh@skynet.be
Le RBDH/BBRoW et ses 50 associations-membres oeuvrent jour après jour à la réalisation du droit au logement. Son action se matérialise
par le soutien apporté aux Bruxellois qui recherchent de plus en plus désespérément un logement correct au loyer supportable,
par des campagnes de sensiblisation,
des activités de formation, des actions de pression,
des publications
et des campagnes de presse
Les associations-membres du RBDH/BBRoW sont confrontées journellement aux dysfonctionnements du marché bruxellois du logement, et cherchent des solutions avec d'autres associations et les pouvoirs publics. Ces solutions et propositions ont été réunies dans ce memorandum. Il a été adopté par les associations-membres lors de l'Assemblée Générale de mars 2004.
En 1994, la constitution a été dotée de l'article 23 qui traite des droits économiques et sociaux parmi lesquels on compte le droit au logement qui est mis en place: "Chacun a le droit de mener une vie conforme àla dignité humaine. Ce droit comprend le droit à un logement décent".
Malheureusement, dix ans après son instauration, ce droit, loin de se concrétiser semble de plus en plus inacessible pour un grand nombre de ménages bruxellois.
Les problèmes de logement en Région bruxelloise ne cessent de croître ces dernières années. Et ce sont surtout les personnes disposant de bas revenus qui en sont les victimes.
5 problèmes fondamentaux sont à épingler :
L'offre de logements sociaux de qualité et au loyer abordable est absolument insuffisante.
Les loyers et les prix de vente du marché privé ont fort augmenté ces dernières années alors que l'offre de logements mis en location diminue.
Il subsiste un noyau dur de logements vides et de logements insalubres dont les propriétaires ne sont pas 'interpellés'.
La fonction 'logement' n'est pas assez protégée par la planification urbaine.
Pour augmenter leurs recettes, la Région et les communes font beaucoup d'efforts pour attirer ou garder les ménages à revenus moyens. Cette politique se fait aux dépends de l'aide sociale pour un nombre sans cesse croissant de personnes à bas revenus.
|
|
Peut-on dire pour autant qu'il ne se passe rien en Région bruxelloise ?
Sans doute, mais les initiatives prises se situent à une échelle trop réduite, sont trop fragmentées (manque de coordination), pour changer fondamentalement la situation de logement des personnes disposant de bas revenus.
La situation du logement à Bruxelles ne peut être résolue que par des mesures drastiques, fondamentales, tant au niveau fédéral que régional et communal. Voici trois priorités pour le Rassemblement bruxellois pour le Droit à l'Habitat :
1. Doubler le nombre de logements sociaux
La seule solution fondamentale à long terme pour faire face à la crise du logement est de disposer de plus de logements sociaux.
En comparaison avec la plupart des autres pays européens, les logements sociaux de la Région bruxelloise ne représentent que 8 % du parc locatif. En France, cette part s'élève à 17%, pour 36% en Hollande, en Grande-Bretagne 36% et 26% en Allemagne.
Près de 23.000 familles sont inscrites sur les listes d'attente des sociétés de logements sociaux. En outre, bien des gens ne s'inscrivent pas pour diverses raisons : démarches administratives compliquées, longues listes d'attente, pas assez de logements sociaux adaptés aux grandes familles.
La Région bruxelloise doit donc, outre les investissements indispensables dans la rénovation des logements sociaux existants, investir beaucoup plus dans la création de nouveaux logements sociaux.
|
|
Aujourd'hui on demande des loyers scandaleusement élevés pour des taudis.On ne peut laisser perdurer une situation où il n'existe pratiquement plus aucune liaison entre la qualité d'un logement et le loyer demandé.
C'est pourquoi, il faut travailler à mettre en œuvre un contrôle des loyers exercé par le gouvernement fédéral, en lien avec les Régions.
Le Gouvernement fédéral s'est d'ailleurs engagé dans le Plan National de lutte contre la pauvreté à atteindre un meilleur rapport entre la qualité et le loyer des logements.
Le RBDH/BBRoW peut avancer quelques propositions concrètes pour déterminer comment ce contrôle des loyers pourrait être réalisé:
La mise en place de loyers de référence par type de logement, en fonction de la qualité du logement et de son environnement.
Les résultats de l'enquête entreprise à l'occasion de ''l'Observatoire des loyers'' pourraient servir de base à la détermination de ces loyers de référence.
La mise en place de commission paritaires de loyer.
Elles seraient composées de représentants de locataires et de propriétaires et présidées par un juge de paix. Elles détermineront si un loyer demandé correspond à la qualité offerte.
Une révision des revenus cadastraux.
Les revenus cadastraux - d'après lesquelles sont établies les taxations de base des impôts fonciers - n'ont plus été actualisés depuis 1975 et n'ont donc plus aucun rapport avec la qualité et le confort actuels des logements. Il est important de réévaluer sérieusement le revenu cadastral des logements dans les villes. Les efforts pour rendre les villes à nouveau attractives seraient ainsi soutenus par la fiscalité.
Une fiscalité immobilière équitable.
La fiscalité actuelle pour les biens loués favorise les propriétaires qui adoptent des loyers spéculatifs. En effet, elle est appliquée uniformément aux bailleurs, elle ne dépend actuellement que de la valeur du revenu cadastral sans tenir compte du rendement réel des biens donnés en location (loyers réellement perçus, travaux réalisés…)
Nous demandons une fiscalité immobilière harmonieuse basée sur les revenus locatifs réels, et qui accorde un avantage fiscal aux propriétaire-bailleurs demandant des loyers mesurés. C'est pourquoi nous demandons aussi l'obligation pour les bailleurs de déclarer leurs revenus locatifs réels dans leur déclaration à l'impôt sur les personnes physiques.
|
|
3. Instaurer une allocation loyer
Malgré des loyers contrôlés, la charge du logement continue à peser lourdement sur les ménages à revenus limités. Pour ces ménages, la charge du poste doit rester en dessous de la barre des 25% du total de leurs revenus (allocations familiales inclues)
Comme l'atteste l'enquête sur le budget des ménages réalisée par l'Institut National de Statistiques en 2000, la part de la charge financière totale du logement représente 64 % des revenus disponibles pour le 1er décile de revenus (elle était de 54,6 % en 1999), 46,9 % pour le 2ème décile, de l'ordre de 40 % pour les 3ème, 4ème et 5ème déciles, autour de 30 % pour les 6ème et 7ème déciles, de 20 à 24 % pour les 8ème et 9ème déciles et, enfin, seulement de l'ordre de 14,6 % pour le 10ème décile soit pour les revenus les plus élevés.
Pour de nombreux ménages, le prix du loyer devient un facteur de paupérisation.
Une réponse est l'introduction d'une allocation de loyer par le gouvernement fédéral ou la région bruxelloise pour tout ménage à revenus limités qui habite dans un logement répondant aux critères minima du Code du Logement.
Cette allocation doit remplacer l'actuel système d'Allocation de Déménagement, à l'Installation, et au Loyer (ADIL) pour les ménages qui quittent un logement insalubre ou inadapté et déménagent pour un logement conforme..
Problèmes actuels des ADIL:
L'objectif de base des ADIL, la suppression des logements insalubres, n'est en pratique toujours pas réalisé, parce que les logements insalubres quittées peuvent ensuite être relouées.
Les normes sont trop strictes et ne tiennent pas compte du caractère habitable global de l'logement.
Le paiement des allocations se fait attendre trop longtemps.
Le loyer du nouveau logement doit être plus élevé que celui du logement quitté.
Or, qui dit loyer élevé, ne veut pas nécessairement dire bon logement. Il est donc fréquent que des locataires occupent un logement de mauvaise qualité avec un loyer trop important par rapport à leurs revenus. S'ils déménagent dans un logement de bonne qualité et que le nouveau loyer est égal ou inférieur à l'ancien loyer, ils n'auront pas droit aux ADIL.
Les ADIL ont une durée limitée et ne sont accordées qu'une seule fois.
Les sans abris, les occupants de chambres meublées et ceux qui quittent une maison d'accueil, n'ont aucun droit aux allocations loyers.
|
|
Comment réaliser le droit au logement ?
La déclaration de l'article 23 de la Constitution: "Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. Ce droit comprend le droit à un logement décent " est plutôt vague. Pour le RBDH/BBRoW, le droit au logement signifie le droit à un logement adapté, de bonne qualité, dans un environnement convenable, à un prix abordable, avec une garantie d'occupation et le droit aux fournitures d'énergies.
1. Droit à un logement de bonne qualité
1.1. La loi sur les baux et le code bruxellois du logement
Dans le Code Civil et la loi sur les loyers, il est précisé que le bailleur a l'obligation de livrer son logement en bon état et de l'entretenir. Le locataire peut s'adresser au juge de paix pour demander d'entreprendre des travaux ou de réparer les dégâts.
En pratique nous constatons que beaucoup de locataires demeurent dans leur logement insalubre, osent à peine défendre leurs droits via le juge de paix. La première explication de cette situation est le manque de logements décents et acceptables. C'est, d'ailleurs, une des raisons pour lesquelles les bourgmestres hésitent à déclarer un logement insalubre/inhabitable. Et par conséquent la qualité des logements laisse de plus en plus à désirer, en particulier la qualité des logements mis en location. Ce problème étant d'autant plus important en Région Bruxelloise que la majorité des logements sont de type locatif (55%).
A partir du 1e juillet 2004 tous les logements de la Région bruxelloise devront répondre à une série de normes minimales de qualité et de sécurité édictées par la Région, dans le Code bruxellois du Logement de septembre 2003. Ce Code comprend différents instruments de lutte contre les immeubles insalubres et dangereux : l'attestation et le certificat de conformité, le Service d'Inspection Régionale, le Fonds Régional de Solidarité et le droit de gestion publique. Si le Service d'Inspection signifie au bailleur une interdiction de louer, c'est le bourgmestre qui héritera de la lourde tâche de chercher rapidement, pour une famille aux revenus limités, un logement correct et néanmoins accessible financièrement, avant de faire exécuter l'interdiction de mise en location.
La Région compte sur le fait que le bourgmestre trouve effectivement ce logement via, entre autres, une intervention dans le loyer du nouveau logement (le Fonds Régional de Solidarité), l'octroit de 5 points de priorités pour un logement social et une priorité d'accès aux logements publics.
Le Secrétaire d'Etat au Logement a déclaré le 1er juillet 2003 à la Commission Logement du Parlement Bruxellois qu'il n'y aurait pas d'expulsion sans relogement. Nous souhaitons de tout cœur que cette volonté se confirme dans les faits. Mais nous ne pouvons nous empêcher, pour l'instant, d'en douter, vu le mauvais état de milliers de logements situés en première couronne, les listes d'attente du logement social (25 000 ménages en attente) et l'importance des situations urgentes auxquelles sont confrontées les sociétés de é( logements sociaux, les CPAS et les agences immobilières sociales.
C'est pourquoi le RBDH/BBRoW propose les mesures suivantes :
Rendre obligatoires les travaux et les réparations à charge du bailleur dans le code civil
Il est précisé dans le Code civil que le bailleur doit assurer les réparations du logement, sauf les réparations dénommées dégâts locatifs qui sont à charge du locataire. Mais, dans beaucoup de contrats de location cette responsabilité du bailleur est reportée sur le locataire. En effet, les articles du Code Civil qui départagent les travaux et réparations à charge du locataire et du propriétaire sont supplétifs et non impératifs. Les réparations et l'entretien qui sont à charge du propriétaire-bailleur dans le code civil, doivent donc devenir obligatoires, de manière à ce que l'on ne puisse plus y déroger dans les contrats de bail.
Faciliter l'accès à la conciliation et à la justice
Trop souvent encore les locataires hésitent à s'adresser aux Justices de Paix pour exiger que leurs droits soient respectés. Dans 80% des cas, les procédures sont initiées par les bailleurs en Justice de Paix.
Afin de favoriser des mécanismes de conciliation et d'éviter de devoir recourir immédiatement à la justice, il importe d'instituer des commissions d'arbitrage des litiges en matière de droit locatif. Ces commissions d'arbitrage doivent être composées paritairement de représentants des associations de locataires et de propriétaires et présidées par un juge de paix. Elles auraient un rôle de conciliation entre parties.
En outre, les organisations de locataires doivent se voir accorder le droit de représenter leurs membres devant les justices de Paix et les Tribunaux de Première Instance. Ces organisations devraient pouvoir représenter leurs membres en justice par des délégués habilités à cette fin.
Dégager des moyens suffisants pour le Service d'inspection régional
Il est clair que la réussite du Code Bruxellois du Logement dépendra essentiellement du travail du Service d'inspection régional. Son rôle met toute la 'mécanique' en mouvement pour la déclaration finale d'habitabilité ou d'inhabitabilité et l'exercice du droit de gestion publique.
Il est donc également important d'éviter que le service soit submergé de demandes d'attestations ou de certificats de conformité et ne dispose plus du temps pour traiter en priorité les plaintes introduites.
C'est pourquoi nous demandons que ce Service d'inspection régional puisse disposer de moyens techniques et du personnel suffisants pour mener à bien sa tâche.
Elargir le droit de gestion publique
Les sociétés immobilières de service public, le Fonds du Logement, les communes, les CPAS et les organisations sociales de logement peuvent prendre en gestion, selon le Code du Logement bruxellois, un logement vide ou insalubre dans lequel aucuns des travaux de rénovation, d'amélioration ou d'aménagement nécessaires n'ont été effectués dans les délais. Cette gestion s'exerce sur un maximum de 9 années.
Nous demandons que la durée de ce droit de gestion publique soit allongée, de telle sorte qu'elle rend possible la réalisation de travaux de rénovation importants.
Créer une cellule d'action contre les logements insalubres
Le traitement des logements insalubres (et vides) relève à Bruxelles de plusieurs niveaux de compétence: la Région, les communes, les juges de paix, le parquet, les associations et les acteurs du logement ont chacun leur rôle, des compétences et des moyens propres.
C'est pourquoi, une cellule d'action de lutte contre les logements insalubres où siègent des représentants des acteurs précédemment cités et des juristes devrait être mise en place dont les objectifs seront de :
Rendre possible une application cohérente du Code du Logement,
Créer une nouvelle jurisprudence,
Faire circuler l'information et l'expérience entre les différents acteurs.
Interdire toute expulsion sans relogement
Si une personne doit quitter son logement à cause d'une déclaration d'inhabitabilité prise par le bourgmestre, à cause d'une expulsion judiciaire ou d'un arrêté d'expropriation, le RBDH/BBRoW demande qu'il n'y ait pas d'expulsion sans relogement.
Il y a lieu d'aller au-delà d'une simple humanisation des expulsions. Sauf cas d'abus manifestes définis par une loi, aucune expulsion ne peut avoir lieu sans garantie effective de relogement.
Concrètement, il faut disposer d'un parc suffisant de logements de transit. En Région bruxelloise, il existe très peu de possibilités de loger à court terme des personnes en urgence, en attendant une solution définitive. Dans le cas d'expulsion, de déclaration d'inhabitabilité ou de sinistres (incendie, dégât des eaux,…), la seule solution consiste actuellement en un relogement dans des maisons d'accueil. Le besoin en logements de transit est surtout primordial pour les catégories de ménages qui trouvent déjà difficilement un logement convenable (cf. familles nombreuses).
La création d'un parc de logements de transit offrant un quota suffisant dans chaque commune de la Région bruxelloise est donc indispensable. Un minimum de quatre appartements pour familles nombreuses serait déjà un grand pas en avant. Ces appartements pourraient être gérés par une agence immobilière sociale déjà active dans la commune, par le CPAS, une SISP ou par une maison d'accueil. Les communes devraient aussi pouvoir disposer des moyens nécessaires (dont les moyens financiers) pour assumer cette mission.
1.2. Des stimulants à la rénovation
1.2.1. Les primes à la rénovation à la rénovation plus efficaces
Après 25 ans d'existence - les premières primes à l'assainissement datent de 1977 - la situation sur le terrain démontre que le système des primes à la rénovation doit être revu et rendu encore plus accessible pour ces habitants qui sans les primes à la rénovation n'entameraient jamais des travaux de rénovation durable.
Les derniers changements des primes à la rénovation n'ont en rien modifié cet état de fait que du contraire.
C'est pourquoi le RBDH.BBRoW propose :
que la Région bruxelloise mette en place pour les ménages à bas revenus un système d'avances sur les primes à la rénovation, ainsi qu'un système de prêts sociaux pour les travaux de transformation. Les initiatives du même ordre en Brabant flamand et en Wallonie peuvent servir d'exemple.
Le plus gros problème pour les familles à faibles revenus est sans aucun doute le fait que les primes sont payées après exécution des travaux. En d'autres termes : le demandeur doit d'abord avancer des sommes importantes, payer les factures des entrepreneurs avant de recevoir l'argent de la Région. Cependant, il ne s'agit pas uniquement d'un problème de préfinancement des primes. Cela pose aussi, en général, le problème du financement, pour des propriétaires à faibles revenus, des travaux de rénovation nécessaires et de la partie des travaux pour lesquels aucune prime n'est accordée.
de limiter impérativement l'accès à la prime aux logements situés en EDRLR (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation).
Le RBDH/BBRoW opte pour limiter l'octroi des primes aux quartiers qui en ont le plus besoin. Cette restriction du périmètre peut en outre, donner une marge de manœuvre budgétaire pour réduire la date de première occupation de l'immeuble de 60 à 20 ans
La règle actuelle par laquelle un propriétaire-bailleur qui donne en gestion son logement à une agence immobilière sociale bénéficie des primes à la rénovation sur tout le territoire de la Région doit être maintenue. Un Fonds régional doit être créer, qui faciliterait, par des avances, les rénovations effectuées par les Agences Immobilières Sociales et les associations travaillant à la rénovation.
qu'une prime à la rénovation soit aussi accordée aux propriétaires-bailleurs qui occupent eux-mêmes une partie du logement. C'est ce type de propriétaires qui veulent encore investir dans leur logement grâce aux primes. De plus, les AIS ne sont pas intéressées par la gestion d'un immeuble où habite le propriétaire.
que l'écart entre le pourcentage des primes promises et les montants réellement accordés soit comblé. "Plus de rénovations pour moins d'argent" et des "primes jusqu'à 70%" annoncent les feuillets de promotion des primes à la rénovation de la Région bruxelloise. Cela paraît très prometteur et les primes peuvent être une aide importante pour les propriétaires qui veulent rénover. Mais en réalité le pourcentage annoncé n'est jamais atteint : elles représentent tout au plus 35% du coût des travaux.
qu'une prime CO forfaitaire soit accordées aux locataires
Pour les locataires, il serait intéressant d'instaurer une prime 'CO' : un montant forfaitaire pour l'installation du gaz et du chauffe-eau par un homme de métier.
Aussi le locataire pourra, par exemple, payer lui-même l'installation d'un chauffe-eau et ne devra pas attendre (avec tous les risques pour sa santé que cela comporte) que le propriétaire réagisse et agisse en cas de problèmes aux installations (chauffe-eau et convecteurs au gaz).
1.2.2. Gel du revenu cadastral
Après des travaux de rénovation (avec permis d'urbanisme), quand le confort ou la surface d'un logement augmente, le ministère fédéral des Finances peut recalculer le Revenu Cadastral, ce qui conduit inéluctablement à une augmentation du précompte immobilier.
Cela peut dissuader des ménages à faibles revenus d'entreprendre des travaux, ou de demander un permis pourtant obligatoire.
C'est pourquoi le RBDH/BBRoW propose de geler le revenu cadastral durant 10 ans et de ne pas le recalculer, en cas de travaux de rénovation entrepris avec un permis d'urbanisme.
Revenu cadastral : pas de réduction forfaitaire
Pour l'instant, pour le calcul de l'impôt aux personnes physiques, le gouvernement fédéral retire automatiquement un forfait de 40% de la valeur locative estimée d'une logement pour les " coûts d'entretien ", sans que le propriétaire ne doive prouver que des travaux ont effictivement été réalisés.
Le RBDH/BBRoW propose de supprimer ce forfait et de le remplacer par une déduction des frais de travaux d'entretien et de réparation réels et pour lesquels le propriétaire n'a bénéficié d'aucune prime.
TVA concernant la rénovation : 6 %
Actuellement, une TVA de 6% est appliquée par des entrepreneurs pour les travaux de rénovation effectués dans des logements de plus de 5 ans d'âge. Il s'agit d'un taux réduit de TVA que la Commission européenne doit confirmer régulièrement.
Le RBDH presse les autorités fédérales et européennes de ne pas supprimer ce taux réduit d'imposition pour les travaux de rénovation.
2. Droit à un logement adapté
2.1 Droit à un logement adapté à la taille du ménage
L'offre de logements locatifs de qualité et à un prix acceptable pour de grands ménages (5 personnes et plus) disposant d'un faible revenu , que ce soit sur le marché privé ou dans le secteur du logement social, est très basse en Région bruxelloise.
C'est pourquoi le RBDH/BBRoW demande à la Région de Bruxelles-Capitale d'augmenter le nombre de grands logements mis sur le marché par les acteurs publics et parapublics de la politique du logement.
Il est d'ailleurs important de rappeler, une fois de plus, qu'il est temps d'unifier et d'assouplir les 'normes logement' des ADILs, des AIS et du logement social.
En ce qui concerne le marché privé, on veillera à ce que les outils existants ou futurs (primes, règlements, allocations et subsides, ...) prennent mieux en compte la dimension du ménage.
2.2 Droit à un logement adapté à l'âge et à un handicap
Le RBDH/BBRoW demande que la Région de Bruxelles-Capitale encourage l'adaptation des logements existants aux plus âgés et aux handicapés en accordant des primes et des avantages fiscaux, afin que les aînés et handicapés puissent rester plus longtemps indépendants dans leur logement.
De plus, il faut un pourcentage déterminé de logements adaptés aux handicapés devra être réalisé dans tous les projets de réalisation de logements privés et publics.
3. Droit à l'énergie et à l'eau
En vue d'assurer à tous les moyens de chauffage, d'éclairage, de cuisson des aliments ainsi que l'approvisionnement en eau, compléments indispensables et indissociables d'un logement décent, le RBDH/BBRoW demande :
Une réduction de taux de la T.V.A. de 21% à 6% pour le gaz et pour l'électricité à usage domestique;
une baisse des prix aux consommateurs au niveau du tarif pour l'utilisation domestique de l'énergie et de l'eau pour une consommation raisonnable; ceci implique au mieux une tarification solidaire et progressive (et en tout cas l'abandon du principe de la dégressivité et du forfait);
qu'en cas de difficultés de paiement des factures de gaz, d'électricité et d'eau, aucune coupure de fourniture ne puisse être effectuée sans l'autorisation du juge compétent;
que les associations obtiennent le droit de représenter des personnes ayant des difficultés de paiement devant le Juge de Paix;
En outre, il importe d'accorder plus d'attention et de moyens pour une utilisation rationnelle des énergies, ceci vaut également dans le logement social.
de préparer soigneusement la libéralisation du secteur de l'énergie en veillant à la bonne information des consommateurs, au respect de pratiques commerciales correctes, au maintien des obligations de service public (tarifs sociaux, fourniture minimale,) et au financement de celles-ci, à la qualité du service, à la non-segmentation de la clientèle.
d'évaluer sérieusement l'ouverture réelle du marché avant la libéralisation totale du marché en 2007 en tenant compte de ce qui se passe en Flandre et en Wallonie et des spécificités de la clientèle domestique par rapport au marché et d'en tirer les leçons.
de mettre en débat les propositions de la CGEE en matière de maintien des clients domestiques dans le giron d'un opérateur public exclusif et d'instauration d'une tarification solidaire et progressive ou toutes autres solutions alternatives favorisant au maximum la cohésion sociale entre les usagers domestiques et mettant en œuvre une tarification la plus sociale et la plus respectueuse du développement durable.
de mettre en oeuvre rapidement les mesures en matière de distribution de l'eau qui ont recueilli un large consensus au niveau bruxellois comme la tarification solidaire et progressive et l'uniformisation du prix de l'eau au niveau des 19 communes;
de permettre à la Région d'intervenir par la fiscalité dans le coût de l'épuration de l'eau et que la directive européenne sur le coût vérité de l'eau ne l'empêche pas;
de maintenir le caractère public du secteur de l'Eau et de résister à toute tentative de libéralisation.
4. Droit à un logement dans un environnement convenable
A côté des aspects qualitatifs et de l'accessibilité du logement, le RBDH/BBRoW plaide également pour une gestion de qualité sur le plan de l'environnement du logement : l'aménagement de l'espace public, les équipements de quartier, la santé, la mobilité.
4.1. La planification
Le Plan Régional de l'Affectation du Sol (PRAS) qui a été approuvé en 2001 ne protège pas assez la fonction logement.
En effet, trop de possibilités de dérogations existent. Elles permettent principalement l'implantation de bureaux en zone mixte et en zone de forte mixité. Ces zones sont essentiellement situées dans le centre ville et dans les quartiers de la première couronne. Ces dérogations mènent à une augmentation de la valeur du foncier dans ces zones et donc à une augmentation des loyers et à une dégradation potentielle du quartier suite à l'abandon de la fonction logement par les propriétaires qui spéculent sur le transfert d'affectation vers la fonction bureau.
Or, c'est justement dans ces zones là que le Gouvernement essaie de créer une dynamique de rénovation du logement, au moyen des contrats de quartier.
Quelques exemples :
Via l'élaboration d'un Plan Particulier d'Affectation du Sol (PPAS) il est possible de réaliser des 'activités de production' allant jusqu'à 5.000 m² en zone mixte et de créer un nombre illimité de m² de bureau en zone de forte mixité.
Les immeubles qui datent d'avant 1979 et qui sont vides depuis 5 ans, peuvent avoir une nouvelle fonction dans les limites des zones de forte mixité. En d'autres mots quasi chaque fonction est admise. La chasse aux immeubles vides est ouverte, avec toutes les conséquences pour les prix car spéculation rapporte !
Le RBDH demande donc que la Région bruxelloise change de cap et fasse du logement l'axe central de la planification urbaine, et ce, sans ambiguïté et sans autre interprétation possible.
4.2. La rénovation urbaine
Depuis dix ans déjà la Région et les Communes ont investi dans le logement, l'espace public et la vie sociale au travers des contrats de quartier.
Chaque année, 4 nouveaux contrats de quartier démarrent, pour lesquels la Région dépense annuellement 25 millions d'Euro. La rénovation et la création de logements figurent toujours parmi les objectifs principaux des contrats de quartier. Mais il faut constater que les projets de logements prévus ne sont pas toujours réalisés, que l'apport des investisseurs privés dans les contrats de quartier reste largement en dessous du niveau attendu, et que les contrats de quartier n'apportent pas de réponse appropriée à 'l'exclusion sociale' de la population des quartiers concernés. Une évaluation sérieuse des contrats de quartier doit être réalisées de préférence par plusieurs institutions universitaires dans un soucis de crédibilité et d'objectivité des résultats.
4.3.La lutte contre les logements vides
Le nombre de logements vides en Région bruxelloise est estimé à 15.000 unités minimum.
Toutes les communes bruxelloises lèvent une taxe sur les logements vides. Mais la perception de cette taxe est loin d'être optimale, faute de contrôles efficaces, de personnel suffisant et suite aux possibilités de recours utilisés par les grands propriétaires.
Il faut donc assurer :
La création d'une cellule juridique régionale 'logements vides' qui serait au service des communes et leur permettrait de percevoir d'une manière optimale la taxe sur les immeubles vides
Un inventaire global des logements publics vides en Région bruxelloise (propriétés appartenant aux autorités fédérales, régionales et communales) et un plan de rénovation pour ces logements.
Un soutien maximal de la Région aux communes pour l'exercice du droit de gestion publique prévu dans le Code Bruxellois du Logement, et dans les procédures d'achat et de rénovation bénéficiant de subsides de logements.
5. Droit à un logement à un prix abordable
5.1. Logements sociaux : pour les locataires à bas revenus
Les logements sociaux doivent être prioritairement destinés aux personnes à bas revenus, vu la faible quantité de logements sociaux disponibles (8% du parc total des logements). Il faut dés lors :
Fixer à 25% maximum le montant du poste du logement : Le montant total du loyer (loyer et charges comprises) pour un locataire social ne devrait en aucun cas dépasser 25% des revenus du ménage, quand ces revenus sont inférieurs au revenu d'admission.
Limiter les plafonds de revenus permettant d'accéder au logement social .
Limiter les dérogations pour circonstances exceptionnelles et urgentes à un maximum de 25% des attributions
Actuellement, les Sociétés Immobilières de Service Public peuvent dans des circonstances exceptionnelles et urgentes, s'écarter de la liste d'attente et de priorités pour 40% à concurrence de 40 % des attributions. Le RBDH/BBRoW demande que cette possibilité soit limitée à un maximum de 25%. De plus, une définition claire de ce que recouvrent au juste les termes ''des circonstances exceptionnelles ou urgentes'' doit être établie et les pratiques uniformisées.
Limiter les contractualisations Les sociétés peuvent déroger de trois manières différentes à la liste des priorités, en concluant des conventions avec la SLRB ou le CPAS. Les dérogations, via la conclusion de conventions avec la SLRB, doivent être abolies. Par contre, la contractualisation avec les CPAS doit rester possible quand elle concerne des raisons sociales.
Instaurer une inscription centralisée à la SLRB
La SLRB et les SISP utilisent pour l'instant la nouvelle des procédures d'inscriptions multiples : en introduisant une candidature dans une société, un candidat-locataire peut s'inscrire dans les autres sociétés. C'est déjà un grand pas en avant par rapport au passé, mais il faudrait encore améliorer ce système.. L'inscription devrait être centralisée à la SLRB. De plus, les candidats réfugiés doivent aussi pouvoir s'inscrire sur les listes du logement social via l'inscription multiple. Oublier le mythe de la mixité sociale A cause de l'augmentation du nombre de locataires sociaux à faibles revenus et des problèmes de qualité de la vie auxquels conduisent une concentration de locataires démunis, les SISP plaident pour plus de " mixité sociale ". Elles définissent celle-ci par un mélange de locataires aux revenus, professions, âge et types de cultures différents dans un bâtiment ou un quartier. Dans la pratique, la mixité sociale est approchée par les sociétés dans un seul sens : garder ou attirer des locataires avec des revenus plus importants et stables, via l'augmentation des plafonds de revenus, la contractualisation des attributions, augmentation des dérogations. A une exception près, les différentes tentatives ont échoué. Le RBDH/BBRoW estime que ce n'est pas la 'mixité' qui va apporter des solutions dans les complexes ou les quartiers. Il importe avant tout d'associer les habitants à la définition d'un projet de développement pour leur quartier et à la mise en œuvre de celui-ci par la mobilisation de toutes les potentialités sociales, économiques et culturelles, afin de redynamiser la convivialité.
Développer des projets de Cohésion sociale. Une des initiatives dans ce sens est la mise en place des projets de cohésion sociale. Mais il faudrait accorder plus de moyens aux projets en cours. Permettre la réalisation de projets plus nombreux et sur plus de sites sur base d'une enquête sur les besoins Développer la participation des locataires La participation des locataires sociaux à la gestion de leur logement et de leur environnement n'est pas un succès pour les SISP bruxelloises. Différents motifs expliquent cette situation : trop peu d'information, trop peu d'assistance et de soutien aux délégués sociaux, pas de suivi ni de retour des avis formulés,… Début 2004, une amélioration se fait jour avec les élections des conseils consultatifs des locatiares dans au moins 23 sociétés immobilières de service public. Même si ces élections sont un succès, la poursuite des laméliorations s'avère nécessaire : le système des listes concurrentes de candidats doit être supprimé. Un système par lequel les différents sites d'une société immobilière de service public soient responsabilisés dans le conseil des locataires doit être mis en place
Créer un centre de formation pour l'accompagnement social dans les logements sociaux Il faudrait créer un centre pour les animateurs socio-culturels actifs dans les projets de cohésion sociale et pour les locataires actifs dans les conseil consultatifs des locataires. Ce centre doit offrir la possibilité aux animateurs et aux locataires d'échanger leurs expériences et de recevoir une formation pratique concernant le travail social avec des locataires sociaux.
5.2. Les agences immobilières sociales
Les agences immobilières sociales - reconnues formellement en Région de Bruxelles-Capitale depuis 1998- sont sans aucun doute un partenaire important dans le domaine du 'social' sur le marché du logement privé. La particularité remarquable de leur travail, c'est qu'elles parviennent à persuader des propriétaires privés qu'il est avantageux pour eux de mettre leur bien en gestion auprès d'une agence immobilière sociale en échange d'une assurance garantie de revenus de location et de l'entretien du bien. De cette manière les agences immobilières sociales gèrent de plus en plus de logements privés qui offrent à leurs locataires un loyer inférieur au marché locatif privé.
Mais même ces loyers inférieurs sont encore trop lourds à porter pour une série de ménages.Le Gouvernement doit par conséquent prévoir des moyens supplémentaires pour les AIS, de telle sorte qu'elles aient la possibilité de fixer des loyers qui soient véritablement liés aux revenus des locataires et pas exclusivement au montant du loyer qu'elles doivent assurer au propriétaire. Une telle allocation éviterait que les AIS, à cause de l'obligation de rentabilité, soient elles-mêmes forcées de louer à des familles à des loyers plus élevés et par conséquent aux revenus plus élevés.
Aujourd'hui les AIS ont la possibilité - en pratique cela ne se produit pas encore - de louer un tiers de leurs logements à des familles ayant des revenus supérieurs de 50% aux revenus d'admission du logement social.
Le RBDH/BBRoW demande que les conditions de revenus appliqués à tous les locataires des AIS soient les mêmes que celles du logement social. Le RBDH/BBRoW demande que la Région Bruxelloise accorde aux popriétaires, qui louent leur logement ou le donnent en gestion à une agence immobilière sociale reconnue, une diminution de leur précompte immobilier.
5.3. Le Fonds du logement
Le Fonds du logement est assez connu pour ses prêts hypothécaires à des taux avantageux pour les ménages (même les personnes isolées) à revenus moyens et bas. Le Fonds du Logement offre aussi des aides aux locataires: le Fonds du Logement achète et rénove des logements qui sont ensuite loués aux familles (via l'aide locative) et le Fonds du Logement attribue des prêts pour la constitution d'une garantie locative.
Développement des crédits budgétaires actuels :
Les capacités d'investissement du Fonds du Logement devraient au minimum être maintenues dans l'avenir, afin de rencontrer la demande de tous ceux qui peuvent en bénéficier.
Il serait en outre nécessaire d'augmentation la part de "l'Aide Locative" dans l'action du Fonds : le contrat de gestion entre le Fonds du Logement et la Région détermine que le Fonds doit acquérir, rénover et louer chaque année au minimum 50 logements. Les associations-membres du RBDH demandent que le calcul des loyers du Fonds du Logement se fasse avec précaution, de manière plus claire et uniforme (il existe trop de disparités de traitement).
Le Fonds régional de garanties locatives
Un fonds régional pour le financement de la garantie locative avait été demandé depuis longtemps par les associations. Le RBDH/BBRoW est heureux que ce fonds ait démarré en 1999 et que le Fonds du Logement en soit le gestionnaire.
Cependant, ce Fonds Régional n'offre pas de réponse suffisante pour les locataires disposant d'un minimex ou de revenus de remplacement. Ils doivent obtenir l'accord ou faire appel à leur CPAS.
Etant donné la difficulté que répresente pour ces personnes de constituer la garantie locative suite au prix démesuré des loyers, le RBDH plaide pour que · les demandes introduites par des demandeurs d'asile dont le CPAS compétent se situe dans la majorité des cas en dehors de Bruxelles soient acceptées · et que la durée de remboursement du prêt quand le bail est signé soit allongée à plus de 18 mois.
Achat du logement
L'achat du logement familial représente pour les familles à revenus limités une solution à long termes de leurs problèmes de logement. Le Fonds du Logement doit être aidé pour rendre cette aspiration possible. Cela pourrait se faire entre autre par des prêts à plus long terme, une actualisation du système de la location-achat, et en mettant à disposition des fonds pour le paiement de l'avance lors du 'compromis de vente'.
Actualisation de la formule de location-achat du Fonds du Logement
Le Fonds du Logement dispose d'un autre outil à disposition des ménages à revenus modestes : la location-achat. Dans ce cas, le Fonds du Logement achetait le logement qui intéressait une famille. Durant un maximum de 5 ans, cette famille pouvait louer ce logement au Fonds du Logement et suivre un plan d'épargne drastique, de telle sorte qu'elle disposait après quelques années d'un capital pour acheter le logement (avec un prêt du Fonds du Logement).
Cette formule n'est plus appliquée aujourd'hui parce qu'elle imposait une charge financière trop importante aux ménages.
Néanmoins cette formule avait l'avantage de ne pas nécessiter d'investissements de départ, le plus grand obstacle pour les ménages à revenus très modestes. Cette formule doit être réexaminée afin de la rendre praticable, par exemple en revoyant les montants des loyers et la constitution du capital de départ.
Une assurance gratuite contre la perte de revenus pour les prêts hypothécaires
Nous demandons d'instaurer une assurance gratuite contre la perte de revenus pour les personnes dont le revenu correspond aux conditions de revenus du Fonds du Logement. Cette assurance devrait aider les personnes qui contractent un prêt hypothécaire pour l'achat et/ou la rénovation de leur logement familiale, en cas de perte de revenu suite à un chômage involontaire ou à une incapacité de travail.
6. Le financement de la Région et la politique du logement
6.1. Le financement de la Région et des communes doit être revu en profondeur
Actuellement, la Région et les communes tirent une grande part de leurs recettes des revenus de leurs habitants.
Des recettes totales de la Région bruxelloise en 2002 (2 milliards d'Euro), 40% proviennent de l'IPP (impôt sur les personnes physiques) (800 millions d'Euro) et 17% (320.000.000 Euro) des droits d'enregistrement (achat d'logements…)
Dans la plupart des communes, 30% des recettes proviennent de l'IPP (impôt sur les personnes physiques) Ganshoren tire 47 % de ses revenus des impôts sur les personnes mais Saint-Josse n'en perçoit que 7% et Bruxelles-Ville 10%
Cette source de financement a comme conséquence que, depuis de nombreuses années, les communes et la Région essaient de retenir ou de faire venir à Bruxelles (Région) des familles à revenus moyens et facilitent l'accès à la propriété.
La plupart des communes bruxelloises affichent un déficit budgétaire. Par conséquent, les initiatives (logements sociaux, …) qui peuvent y attirer des personnes à bas revenus ne soulèvent pas " l'enthousiasme". Mais sur le terrain, force est de constater que le nombre de familles à revenus modestes va sans cesse croissant.
Un cercle vicieux pour la Région bruxelloise
Le RBDH insiste donc pour que le financement des communes et de la Région soit revu : Les moyens financiers que la Région bruxelloise perçoit du gouvernement fédéral pour remplir son rôle de capitale (l'accord de coopération) doivent passer de 100 millions d'Euro à un minimum de 300 millions Euro par an. Une part importante de ce montant doit être affectée au logement social. Le gouvernement ou le parlement bruxellois doivent entamer, avec les autorités fédérales et les deux autres régions, la discussion sur le (re)financement des communes et de la Région.
6.2. Financement de la politique de logement
Les propositions du RBDH/BBRoW: doublement du budget des logements sociaux, mise en place d'une allocation-loyer générale, soutien de la rénovation. Mais celles-ci impliquentt d'importants moyens financiers.
Le RBDH/BBRoW plaide dès lors pour une utilisation efficace des moyens existants, et en particulier pour :
La mise en pratique effective et complète de la circulaire régionale qui détermine que 80% des taxes communales sur les bureaux doivent être investis dans le logement.Ces taxes rapportent chaque année +/- 1,2 milliards Bef.
Que les charges d'urbanisme soient affectées principalement au logement et non plus investies dans du mobilier urbain installé devant les immeubles de bureaux.
RBDH/BBRoW
Rue du Grand-Serment 2/1
1000 Bruxelles
Tel.: 02 502 84 63
Fax : 02 503 49 05
email : rbdh@skynet.be