RDBH-BBRoW
Onthaal

Wie zijn we ?

Memorandum

Leden

Actualiteit

Publicaties

Basisvormingen

Links

Praktische instrumenten voor bewoner

 

MEMORANDUM
 
 

Memorandum Recht op Wonen
BBRoW/RBDH

Inhoud
 

Inleiding 

Tien jaar Recht op Wonen


De 3 prioriteiten van de BBRoW

Een verdubbeling van het aantal sociale woningen  

Controle van de huurprijzen van woningen 

Huurtoelage 


Hoe het Recht op Wonen realiseren ?

1. Recht op een woning van goede kwaliteit 

1.1. De huurwet en de Brusselse huisvestingcode  

1.2 Stimulansen voor renovatie 

1.2.1. Doelgerichte renovatiepremies 

1.2.2. Bevriezing van het Kadastraal Inkomen 

1.2.3. Kadastraal Inkomen : geen forfaitaire aftrek 

1.2.4. BTW voor renovatie : 6% 


2. Recht op een aangepaste woning

2.1. Aangepast aan de gezingroote

2.2. Aangepast aan de leeftijd en handicap


3. Recht op energie en water


4. Recht op een behoorlijke woonomgeving 

4.1. Planning 

4.2. Stadsvernieuwing 

4.3. Aanpak van de leegstand 


5. Recht op een woning tegen betaalbare prijs 

5.1. Sociale woning voor huurders met een laag inkomen 

5.2. De Sociale Verhuurkantoren 

5.3. Het Brusselse Woningfonds 


6. De financiering van het Gewest en het huisvestingsbeleid 

6.1. De financiering van het Brusselse Gewest moet worden omgegooid 

6.2. De financiering van het woonbeleid 




RBDH/BBRoW

Grootsermentstraat 2/1
1000 Brussel
Tel.: 02 502 84 63
Fax : 02 503 49 05
email : rbdh@skynet.be



MEMORANDUM

Inleiding 

De BBRoW/RBDH en haar 50 leden-verenigingen ijveren dag in dag uit voor de realisatie van het recht op wonen.

Concreet vertaalt zich dat in ondersteuning van alsmaar meer Brusselaars die wanhopig op zoek zijn naar een degelijke en betaalbare woning, maar ook in acties, vomingsactiviteiten, publicaties en perscampagnes.

Onze leden- verenigingen word en dagelijks geconfronteerd met de mistoestanden op de Brusselse huisvestingsmarkt en zoeken hiervoor oplossingen, samen met andere verenigingen en publieke instanties.

Die mogelijke oplossingen en voorstellen hebben we gebundeld in dit memorandum dat door de leden-verenigingen werd goedgekeurd tijdens de Algemene Vergadering van maart 2004.

 
 

Inhoud


 

Tien jaar Recht op Wonen


In 1994 werd in de Belgische Grondwet artikel 23 opgenomen over de sociaal-economische grondrechten, waartoe ook het Recht op Wonen behoort : "Iedereen heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting." Jammer genoeg moeten we zeggen dat na 10 jaar dit recht op wonen voor veel gezinnen in Brussel verder weg staat dan ooit. De problemen op de Brusselse huisvestingsmarkt zijn de laatste jaren ernstig toegenomen, en daarvan zijn vooral de gezinnen met een laag inkomen het slachtoffer. Wij vatten die problemen als volgt samen:

  1. Het aanbod aan kwalitatieve, betaalbare sociale woningen is absoluut ontoereikend.
  2. De prijzen van zowel huur- als koopwoningen op de priv?arkt zijn de laatste jaren opnieuw sterk aan het stijgen, het aanbod aan huurwoningen daalt.
  3. Er blijft een harde kern van ongezonde en leegstaande woningen waarvoor eigenaars onvoldoende worden aangepakt.
  4. De woonfunctie wordt onvoldoende beschermd via de ruimtelijke planning. Om hun inkomsten te verhogen, zien het Gewest en de gemeenten zich verplicht om allerlei inspanningen te leveren om de middelgrote inkomens in Brussel te houden of aan te trekken. Dit beleid gaat ten koste van de hulpverlening aan het toenemende aantal gezinnen met een laag inkomen.

 

 
 

Inhoud


 
 

De 3 prioriteiten van de BBRoW

Gebeurt er in Brussel dan niets ? Toch wel, maar de genomen initiatieven zijn t kleinschalig en teveel gefragmenteerd om werkelijk iets ten gronde te veranderen aan de huisvestingssituatie van mensen met een laag inkomen.

De situatie in Brussel kan enkel worden opgelost met fundamentele maatregelen, die zowel op federaal, regionaal als op gemeentelijk vlak moeten genomen worden.

Van deze fundamentale maatregelen zijn de volgende drie prioritair voor de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen :

 

Inhoud


 
 

Een verdubbeling van het aantal sociale woningen  

De enige fundamentele oplossing voor de huisvestingscrisis is om veel meer sociale woningen aan te bieden.

In vergelijking met de meeste andere Europese landen heeft het Brusselse Gewest ?n van de laagste percentages aan sociale huisvesting: 8%. In Frankrijk zijn er 17% sociale woningen, in Nederland 36%, in Groot-Britanni 24% en in Duitsland 26%.

Op de wachtlijsten van de openbare vastgoedmaatschappijen in Brussel, bevinden zich zo'n 25.000 gezinnen. Bovendien zijn er heel wat mensen die zich om verschillende redenen (administratieve procedure, lange wachtlijsten, gebrek aan grote woningen, ? niet eens inschrijven voor een sociale woning.

Het Brusselse Gewest moet dan ook, naast de noodzakelijke investering in de renovatie van de bestaande sociale woningen, veel meer investeren in de creatie van bijkomende sociale woningen.

Die bijkomende sociale woningen zullen er niet morgen zijn. Daarom moeten er ook vandaag maatregelen worden genomen. Die prioritaire maatregelen zijn voor ons : een controle van de huurprijzen en invoering van een huurtoelage.

 

 

Inhoud


 
 

Controle van de huurprijzen van woningen 

Het kan niet zijn dat er tussen de kwaliteit van een woning en de gevraagde huurprijs nauwelijks een link bestaat. Ook voor krotwoningen worden schandalig hoge huurprijzen gevraagd.

Daarom moet er door de federale overheid - in overleg met de Gewesten - werk worden gemaakt van een controle van de huurprijzen van woningen. De federale Regering heeft zich trouwens in het Nationaal Plan ter bestrijding van de Armoede ge?gageerd om te komen tot een betere link tussen kwaliteit en huurprijs van de woningen.

We hebben verschillende concrete voorstellen op welke manier deze controle van de huurprijzen kan worden gerealiseerd :

  1. het vastleggen van referentiehuurprijzen per type woning, in functie van de geboden kwaliteit en de woonomgeving. Als basis voor deze referentiehuurprijzen kunnen de resultaten dienen van de enqu?e uitgevoerd in het kader van het 'Observatorium van de huurprijzen'.
  2. de oprichting van paritaire huurprijscommissies. Vertegenwoordigers van huurders en verhuurders beoordelen onder het voorzitterschap van een vrederechter of de gevraagde huurprijs overeenkomt met de geboden kwaliteit.
  3. een herschatting van de kadastrale inkomens. De kadastrale inkomens - waarop de aanslagvoeten van de vastgoedbelastingen zijn gebaseerd - zijn sinds 1975 niet meer geactualiseerd en zijn dus geen referentie meer voor de huidige kwaliteit en comfort van de woning. Hierbij is het belangrijk dat de kadastrale inkomens van woningen in de stad een gunstige herschatting krijgen. Zo worden de inspanningen om de steden opnieuw aantrekkelijk te maken ook fiscaal ondersteund.
  4. een evenwichtige huurwoningfiscaliteit. De huidige huurwoningfiscaliteit bevoordeelt eigenaars die speculatieve huurprijzen aanrekenen. Wij pleiten voor een evenwichtige huurwoningfiscaliteit die is gebaseerd op de re?e huurinkomsten en die eigenaar-verhuurders die gematigde huurprijzen vragen een fiscaal voordeel oplevert. Daarom pleiten we ook voor de verplichting voor de eigenaar-verhuurders om in het aanslagbiljet voor personenbelasting de re?e huurinkomsten te vermelden.
 
 
 

Inhoud


 
 

Huurtoelage

Zelfs met gecontroleerde huurprijzen, zal de woonlast voor gezinnen met een beperkt inkomen zwaar om dragen blijven. We vinden dat de huisvestingskosten van gezinnen met een beperkt inkomen onder de 25% van hun totaal inkomen (kindergeld inbegrepen) zouden moeten kunnen blijven. De realiteit is anders.

De gezinsbudgetenqu?e gerealiseerd door het Nationaal Instituut voor Statistiek (2000) heeft per inkomensdeciel berekend hoeveel de totale (bruto-) woonkost vertegenwoordigt van het beschikbar inkomen. Voor het 1ste deciel bedraagt dit 64 % (54,6% in 1999), 46,9 % voor het 2de inkomensdeciel, rond de 40 % voor het 3de, 4de en 5de deciel, in de buurt van 30 %, voor het 6de en 7de deciel, tussen de 20 en 24 % voor het 8ste en 9de deciel, en tenslotte in de grootte orde van 14,6% voor het 10de deciel dat de hoogste inkomens vertegenwoordigt. Voor talloze gezinnen, wordt de huurprijs een factor van verarming. (1)

Een antwoord hierop is de invoering van een huurtoelage(2) door de federale overheid of het Brusselse Gewest voor ieder gezin met beperkte inkomens en voor een woning die beantwoordt aan de minimale criteria van de Brusselse huisvestingscode..

Die huurtoelage moet trouwens het huidige systeem vervangen van Verhuis, Installatie- en Huurtoelagen (VIHT die het Brusselse Gewest geeft aanGezinnen die een ongezonde of onaangepaste woning verlaten en naar een gezonde of aangepaste woning verhuizen.

Hinderpalen van de VIHT op dit moment :

  • De basisdoelstelling van de VIHT, de bestrijding van ongezonde woningen, is in de praktijk nooit gerealiseerd, omdat de ongezonde woning die wordt verlaten, nadien opnieuw kan worden verhuurd.
  • De normen zijn t strikt en houden geen rekening met de algemene leefbaarheid van de woning
  • De uitbetaling laat te lang op zich wachten
  • De huurprijs van de nieuwe woning moet hoger zijn dan de huur van de woning die wordt verlaten. Maar in de praktijk wil een hogere huurprijs niet altijd zeggen dat de woning kwalitatief in orde is. Er zijn veel huurders voor een slechte woning teveel huur betalen. Wanneer zij verhuizen naar een woning van goede kwaliteit met een gelijke of lagere huurprijs hebben zij geen recht op een VIHT.
  • De VIHT wordt toegekend voor een beperkte periode
  • Daklozen, bewoners van gemeubelde kamers en wie een onthaaltehuis verlaat, heeft op dit moment geen recht op een huurtoelage
 
 

Inhoud


 
 
Hoe het Recht op Wonen realiseren ?

De vrij vage en ruim in te vullen verklaring van art. 23 in de Grondwet : "Iedereen heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting", houdt voor ons de volgende aspecten in : recht op een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid en recht op energie.

 
 

Inhoud


 
 

1. Recht op een woning van goede kwaliteit 


In het Burgerlijk Wetboek en de huurwet is bepaald dat de verhuurder de plicht heeft om de huurwoning in goede staat te leveren en te onderhouden.(3) De huurder kan zich tot de vrederechter wenden om uitvoering van werken of schadevergoeding te vragen.

In de praktijk stellen we vast dat veel huurders in hun ongezonde woning blijven wonen en nauwelijks hun rechten durven afdwingen via het vredegerecht. Daarvoor zijn twee redenen aan te halen : de trage en dure procedure bij het vredegerecht en een gebrek aan mogelijke herhuisvesting.

Ook voor burgemeesters is dat laatste een reden om ongezonde woningen toch niet onbewoonbaar te verklaren.

En dus laat de kwaliteit van de woningen, en dan in het bijzonder de kwaliteit van huurwoningen in het Brusselse Gewest, waar het merendeel van de woningen huurwoningen zijn (55%), nog altijd veel te wensen over.(4)

Nieuw is dat vanaf 1 juli 2004 alle woningen in het Brusselse Gewest zullen moeten voldoen aan een reeks minimale gewestelijke kwaliteitscriteria. Zo bepaalt het toch de Brusselse huisvestingscode van september 2003. Hierin zijn verschillende instrumenten opgenomen ter bestrijding van de ongezonde en onveilige woningen : het conformiteitsattest en -bewijs, de regionale inspectiedienst, het Gewestelijk Solidariteitsfonds en het openbaar beheersrecht.

Indien de inspectiedienst een verhuurverbod uitspreekt, krijgt de burgemeester de zware taak opgezadeld om op korte termijn voor een gezin met beperkte middelen een degelijke, maar toch betaalbare huurwoning te vinden, vooraleer het verhuurverbod ook effectief te laten uitvoeren.

Het Gewest rekent er op dat de burgemeester effectief die woning zal vinden via ondermeer een beperkte tussenkomst in de huurprijs van de nieuwe woning (het Gewestelijk Solidariteitsfonds), de toekenning van 5 prioriteiten voor een sociale woning, het prioritair voorbehouden van de woningen in het openbaar beheersrecht.

In de Commissie Huisvesting van het Brusselse Parlement verklaarde de Staatssecretaris op 1 juli 2003(5) zonder verpinken nog dat er geen uitdrijving zou plaatsvinden zonder herhuisvesting.

We hopen van harte dat dit effectief bewaarheid wordt. Maar sta ons toe om dit op dit moment toch in twijfel te trekken - gezien ondermeer de slechte staat van duizenden woningen in de eerste kroon, de nu al overvolle wachtlijsten en tal van dringende gevallen waarmee de sociale huisvestingsmaatschappijen, de OCMW's en de sociale verhuurkantoren geconfronteerd worden.

Daarom dringen we aan op de volgende maatregelen :


Verplichte herstellingen voor de verhuurder in het Burgerlijk Wetboek

In het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat een verhuurder alle herstellingen aan de woning moet uitvoeren, behalve de zogenaamde huurherstellingen die ten laste van de huurder vallen.

Maar dikwijls schuift een verhuurder in de huurovereenkomsten zijn of haar verantwoordelijkheid voor herstellingswerken af op de huurder.

Daarom moeten de herstellingen en het onderhoud die ten laste zijn van de eigenaar-verhuurder in het Burgerlijk Wetboek een dwingend karakter krijgen, zodat er in de huurovereenkomst niet meer kan van worden afgeweken.

Betere toegankelijkheid van justitie

Nog al te vaak aarzelt een huurder om voor het afdwingen van zijn rechten de stap naar vrederechter te zetten. Het is integendeel in 80% van de gevallen de eigenaar die een proces begint bij vrederechter. Om de verzoening meer aan te moedigen en een rechtprocedure te vermijden, pleiten de BBRoW/RBDH voor de oprichting van een geschillencommissie op het gebied van huurrecht. Die huurcommissies moeten evenredig zijn samengesteld uit vertegenwoordigers van huurders- en eigenaarsverenigingen en bemiddelend optreden tussen huurder en eigenaar. Huurdersverenigingen moeten het recht krijgen om huurders te vertegenwoordigen bij het vredegerecht en de rechtbank van eerste aanleg via specifiek daartoe aangeduide afgevaardigden.

Voldoende middelen voor de regionale Inspectiedienst.

Het is duidelijk dat het succes van de Brusselse huisvestingscode staat of valt met een degelijke werking van de regionale inspectiedienst. Haar optreden zet immers gans de 'mechaniek' in gang voor het uiteindelijk onbewoonbaar verklaren van de woning en het in openbaar beheer nemen.

Het is dan ook belangrijk om te vermijden dat de dienst wordt overspoeld door aanvragen voor het conformiteitsattest en geen tijd meer zou hebben om de klachten die worden ingediend prioritair te behandelen.

Daarom pleiten we ervoor dat deze Gewestelijke Inspectiedienst over voldoende werkingsmiddelen en personeel kan beschikken.

Uitbreiding van het openbaar beheersrecht

De openbare vastgoedmaatschappijen, het Woningfonds, de gemeenten, OCMW's en sociale woonorganisaties kunnen volgens de Brusselse huisvestingscode een leegstaande woning of ongezonde woning waaraan binnen een bepaalde termijn geen renovatie, verbetering- of aanpassingswerken werden uitgevoerd, voor maximum 9 jaar in beheer nemen.

We vragen dat de duur van dit beheersrecht wordt uitgebreid, om zo ook de uitvoering van grote renovatiewerken mogelijk te maken.

Actiecel tegen ongezonde woningen

De aanpak van ongezonde (en leegstaande) woningen situeert zich in Brussel op verschillende niveau's : Gewest, gemeenten, vrederechters, parket, verenigingen en huisvestingsactoren hebben ieder hun rol, bevoegdheden en middelen.

We pleiten daarom voor de oprichting van een Actiecel ter bestrijding van de ongezonde woningen waarin vertegenwoordigers zetelen van de opgesomde actoren en juristen. De doelstellingen van deze Cel moet zijn om :

  • een coherente toepassing van de huisvestingscode mogelijk te maken,
  • nieuwe jurisprudentie te cre?een
  • informatie, ervaringen te doen circuleren tussen de verschillende actoren.
  • Geen uitdrijving zonder herhuisvesting

    Indien de bewoner toch de woning moet verlaten na een onbewoonbaarheidsverklaring door de burgemeester, na een rechterlijk vonnis tot uitdrijving, vraagt de BBRoW/RBDH : geen uitdrijving zonder herhuisvesting

    Het volstaat niet om de uitdrijving van huurders op een meer menswaardige manier te laten verlopen.(6) Uitgezonderd bij manifest misbruik vanwege de huurder, zou geen enkele uitdrijving nog kunnen plaatsvinden zonder herhuisvesting van de huurder.

    Concreet pleiten we hier ook voor de oprichting van meer transitwoningen

    In het Brusselse Gewest bestaan er t weinig mogelijkheden om personen op korte termijn en in geval van urgentie te huisvesten in afwachting van een definitieve oplossing. Bij uitdrijving, onbewoonbaarheidsverklaring of in geval van vernieling van de woning (brand, waterschade, ? kunnen de bewoners enkel terecht in een opvangtehuis.

    Vooral voor grote gezinnen die het ook in gewone omstandigheden al moelijk hebben om een aangepaste woning te vinden, moeten er meer transitwoningen worden voorzien.

    We vragen dan ook dat er in iedere gemeente transitwoningen worden opgericht. Een minimumaantal van vier woningen voor grote gezinnen zou al een grote vooruitgang zijn.

    Die woningen zouden kunnen worden beheerd door een sociaal verhuurkantoor dat in de gemeente actief is, door het OCMW, een openbare vastgoedmaatschappij of een onthaalhuis. Het Brusselse Gewest moet hiervoor de nodige financi?e middelen ter beschikking stellen.


     
     

    Inhoud


     
     

    1.2 Stimulansen voor renovatie 

    Na 25 jaar renovatiepremies - de eerste 'saneringspremies' dateren van 1977 - zijn wij van oordeel dat het systeem van de Brusselse renovatiepremies moet worden herzien om meer toegankelijk te worden voor die gezinnen die zonder de renovatiepremies geen 'duurzame' renovatiewerken zouden uitvoeren.

    De laatste wijziging van de renovatiepremies (7) heeft aan dit oordeel weinig veranderd, integendeel.

    Daarom stelt de BBRoW voor :



    ? dat er voor gezinnen met een laag inkomen een systeem van "voorschotten" van de renovatiepremies wordt ingevoerd en een systeem van 'sociale renovatieleningen'.

    De bestaande initiatieven in Vlaanderen en Walloni kunnen als voorbeeld dienen.

    Het grootste probleem voor gezinnen met een beperkt inkomen is zonder twijfel het feit dat de premies pas na (gedeeltelijke) uitvoering van de werken worden uitbetaald. Met andere woorden : de aanvrager moet eerst de facturen van zijn aannemers betalen en krijgt pas dan de premie uitbetaald.

    Maar niet alleen het feit dat de aanvrager de premies dus moet 'voorfinancieren' is een probleem. In het algemeen is het voor gezinnen met een beperkt inkomen moeilijk om renovatiewerken te financieren.

    ?  om de premie enkel te geven voor woningen die binnen de Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de Huisvesting en de Renovatie (RVOHR) liggen.

    De RBDH/BBRoW pleit ervoor om de renovatiepremie te beperken tot die wijken die werkelijk nood hebben aan een verbetering van de woonkwaliteit. Deze inperking van de perimeter kan anderzijds ruimte cre?en om vereiste ouderdom van de woningen te verlagen van 60 jaar(8) tot 20 jaar.

    ?  We willen wel dat de huidige maatregel waarbij eigenaar-verhuurders die hun woning in beheer geven aan een sociaal verhuurkantoor een premie krijgen in gans het Gewest, behouden blijft. Bovendien pleiten we voor een gewestelijk fonds waarmee via voorschotten renovaties door sociale verhuurkantoren en renovatieverenigingen gemakkelijker gemaakt worden.

    ?  dat ook een renovatiepremie wordt toegekend aan eigenaar-verhuurders die zelf een deel van de woning bewonen.

    Het zijn dit type verhuurders die - met de premies - nog willen investeren in hun woning. Bovendien zijn de SVK's meestal niet ge?teresseerd om een woning waar de eigenaar ook inwoont in beheer te nemen.

    ? dat de kloof tussen de beloofde premiepercentages en de re?e percentages wordt verkleind.

    "Meer renovatie voor minder geld" en "premies tot 70%" kunnen we lezen in de promotiefolders over de renovatiepremies.

    Dit komt zeer aantrekkelijk over. In de realiteit wordt dit percentage nooit bereikt en bedraagt de premie maximum 35%.

    ?  Dat er een forfaitaire CO- premie komt voor de huurders

    Voor de huurders zou het interessant zijn om een 'forfaitaire CO-premie' in te voeren : een forfaitair bedrag dat wordt uitgekeerd voor 'eenvoudige' maar belangrijke werken aan de gasinstallatie, , boiler, uitgevoerd door een erkend vakman.

    Op die manier zou de huurder zelf de installatie van bijvoorbeeld een veilige boiler kunnen betalen en niet moeten wachten (met alle risico's van dien voor zijn gezondheid) totdat de eigenaar tot actie overgaat.

     
     

    Inhoud


     
     

    1.2.2. Bevriezing van het Kadastraal Inkomen 

    Wanneer na renovatiewerken (met stedenbouwkundige vergunning) het comfort of de oppervlakte van de woning toeneemt, kan het federale ministerie van Financi? het Kadastraal Inkomen herberekenen.

    Wat onvermijdelijk leidt tot een hogere vastgoedbelasting.

    Voor gezinnen met een beperkt inkomen kan dit een afschrikking zijn om effectief werken uit te voeren, of om een verplichte stedenbouwkundige vergunning aan te vragen.

    Daarom stelt de BBRoW voor om bij renovatiewerken (met stedenbouwkundige vergunning) het kadastraal inkomen gedurende 10 jaar te 'bevriezen' en niet te herberekenen.

     

    Inhoud


     
     

    1.2.3. Kadastraal Inkomen : geen forfaitaire aftrek 

    Op dit moment houdt de federale overheid bij de berekening van het kadastraal inkomen (de geschatte opbrengstwaarde van een woning) systematisch een forfait van 40% af voor onderhoud- en herstellingskosten, zonder dat een eigenaar moet aantonen dat hij die werken effectief heeft uitgevoerd.

    De BBRoW/RBDH vraagt om af te stappen van deze forfaitaire aftrek en stelt voor dat een eigenaar enkel de werkelijke onderhoud- en herstellingskosten (waarvoor geen premie werd betaald) in mindering kan brengen.


     
     

    Inhoud


     
     

    1.2.4. BTW voor renovatie : 6% 

    Op dit ogenblik rekenen aannemers voor renovatiewerken aan woningen ouder dan 5 jaar een BTW aan van 6%. Het gaat hier om een tijdelijk verlaagde BTW-aanslagvoet waarvoor de Europese Commissie telkens weer haar toestemming moet geven.

    De BBRoW roept de federale en Europese politici op om deze tijdelijk verlaagde aanslagvoet voor renovatiewerken te bestendigen.

     
     

    Inhoud


     
     

    2. Recht op een aangepaste woning

    2.1 Aaangepast aan de gezingrootte

    Het aanbod aan kwalitatieve en betaalbare huurwoningen voor grote gezinnen (5 personen en meer) met een laag inkomen is in Brussel - zowel op de priv?markt als in de sociale huisvestingssector - heel laag.

    Daarom vraagt de BBRoW/RBDH dat het Brusselse Gewest de productie en verhuring van betaalbare grote woningen door sociale huisvestingsactoren verhoogt. Het wordt trouwens hoog tijd dat de bestaande 'bewoningsnormen' van de VIHT-toelagen de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvesting worden geuniformiseerd en versoepeld.

    Wat de priv?markt betreft, moet het Gewest erover waken dat de huidige wooninstrumenten (premies, reglementeringen, toelagen en subsidies) nog meer rekening houden met de omvang van het gezin en/of de woning.

     
     

    Inhoud


     
     

    2.2 Aaangepast aan de leeftijd en handicap

    De BBRoW/RBDH vraagt dat het Brusselse Gewest de aanpassing van bestaande woningen voor bejaarden en gehandicapten steunt door toekenning van premies en fiscale voordelen en het zo mogelijk maakt voor bejaarden en gehandicapten om in hun woning te blijven wonen.

    Bovendien moet er bij overheid- en priv?projecten een vast percentage aan de woningen worden voorzien die zijn aangepast voor gehandicapten.


     
     

    Inhoud


     
     

    3. Recht op energie en water

    Om aan iedere persoon het gebruik van verwarming, verlichting en water te garanderen, noodzakelijke elementen voor een behoorlijke huisvesting, vraagt de BBRoW/RBDH :

    - Een verlaging van de BTW op gas en elektriciteit voor huishoudelijk gebruik van 21% naar 6% (9)

    - Een verlaging van de tarieven van energie en water voor een minimum huishoudelijk gebruik ; dit houdt een solidaire en progressieve tarifi?ing in (10) (en in ieder geval de afschaffing van de vaste bijdrage en het degressiviteitsprincipe).
    - Bij betalingmoeilijkheden voor de gas-, water- of elektriciteitsfacturen geen afsluiting zonder toestemming van de vrederechter.
    - Verenigingen moeten het recht krijgen om personen met betalingsmoeilijkheden voor het vredegerecht te vertegenwoordigen.
    - Meer aandacht en middelen voor een rationaal energieverbruik, ook binnen de sociale huisvestingssector.
    - Om de vrijmaking van de energiemarkt zorgvuldig voor te bereiden, ondermeer via goede informatie voor de gebruikers, via respect voor correcte commerci?e handelswijzen, via het behoud van de openbare dienstverlening (sociale tarieven, minimale levering), via kwaliteitsvolle dienstverlening en via een niet-segmentering van de klienten.
    - Om de werkelijke vrijmaking van de markt ernstig te evalueren voor de volledige vrijmaking van de markt in 2007 en daarbij rekening te houden met wat er in Vlaanderen en Walloni gebeurt en hieruit de nodige lessen te trekken.
    - Om het debat te openen over de voorstellen van de CGEE (vzw Coordination Gaz-Eau-Electricit? : behoud van de huishoudelijk klanten bij een openbaar operator en invoering van een solidair en progressief tarief.
    - Om de maatregelen die op niveau van Brussel een consensus hebben bereikt snel in te voeren : de solidaire en progressieve tarificatie en de eenmaking van de prijs van het water bij alle 19 gemeenten.
    - Om het Gewest mogelijkheden te geven om via de fiscaliteit tussen te komen in de kostprijs van de waterzuivering en dat de europese richtlijn over de werkelijke waterprijs dit niet zou beletten.
    - Om het openbaar karakter van de watersector te behouden en tegen iedere poging tot liberalisering in te gaan.

     
     

    Inhoud


     
     

    4. Recht op een behoorlijke woonomgeving 

    Naast de kwaliteitsaspecten en de betaalbaarheid van de woning zelf, pleit de BBRoW/RBDH ook voor een degelijk beleid op het vlak van de buurt en de woonomgeving : de aanleg en inrichting van de openbare ruimte, sociale buurtvoorzieningen, gezondheid, mobiliteit

    4.1. Planning 

    Het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) dat in 2001 werd goedgekeurd, biedt onvoldoende bescherming aan de huisvesting in de gemengde en sterk gemengde gebieden, die vooral in het centrum en in de 19de eeuwse wijken gesitueerd zijn. De huisvesting moet nu volop de concurrentie aangaan met economisch sterkere functies. Zo dreigt dit GBP te zorgen voor het verdwijnen van woningen en voor speculatie en bijgevolg voor de stijging van de prijzen in de 19de-eeuwse volkswijken. We geven enkele voorbeelden : ? Mits het opmaken van een Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) wordt het mogelijk om in gemengde gebieden tot 5000 m? productieactiviteiten per gebouw te realiseren en om in sterk gemengde gebieden onbeperkt kantoren te realiseren. ? Gebouwen van voor 1979, die op dit ogenblik vijf jaar leeg staan, kunnen herbestemd worden binnen de voorschriften van sterk gemengd gebieden, dus quasi alles is er mogelijk. De jacht op de leegstaande gebouwen is geopend, met alle gevolgen van dien voor de prijzen. Speculatie loont dus toch. De RBDH/BBRoW vraagt dan ook dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het roer omgooit en het wonen centraal stelt in haar ruimtelijke planning. Bovendien moet dit op een ondubbelzinnige wijze gebeuren. De stedenbouwwetgeving mag niet meer voor interpretatie vatbaar zijn.

     
     

    Inhoud


     
     

    4.2. Stadsvernieuwing 

    Reeds 10 jaar investeren Gewest en gemeenten via de wijkcontracten in huisvesting, openbare ruimte en het sociale leven van de wijken. Op dit ogenblik worden ieder jaar 4 nieuwe wijkcontracten opgestart en spendeert het Gewest hiervoor jaarlijks 25 miljoen Euro. De renovatie en creatie van woningen is nog altijd een van de belangrijkste luiken van de wijkcontracten.

    Maar we moeten vaststellen dat de geplande huisvestingsprojecten onvoldoende worden uitgevoerd, dat de inbreng van priv?investeerders in de wijkcontracten fel beneden de verwachtingen blijft en dat de wijkcontracten geen afdoende antwoord bieden op de 'sociale verdringing' van de oorspronkelijke bewoners.

    Da arom roepen we op tot een grondige evaluatie van de wijkcontracten door een aantal universitaire instellingen en alle betrokkenen.

     
     
     

    Inhoud

    4.3. Aanpak van de leegstand 

    Het aantal leegstaande woningen wordt in het Brusselse Gewest geraamd op minstens 15.000.

    Alle Brusselse gemeenten heffen wel een taks op de leegstand. De inning van de taks is echter niet optimaal omwille van een gebrekkige contr?e, onvoldoende (beslagen) personeel en de beroepsmogelijkheden die eigenaars optimaal gebruiken.

    De RBDH pleit daarom ondermeer voor :

    1. de oprichting van een Gewestelijke juridische 'leegstands' cel die de gemeenten adviseert voor een effectieve heffing van de leegstandstaks.
    2. een grondige screening van de leegstaande overheidswoningen (federale overheid, Gewest, gemeenten) in het Brusselse Gewest en opstelling van een renovatieplan voor deze woningen.
    3. optimale ondersteuning van het Gewest voor de gemeenten bij de uitvoering van het openbaar beheerrecht dat is voorzien in de Brusselse huisvestingscode en bij de procedures van gesubsidieerde aankoop en renovatie van woningen.
     
     

    Inhoud


     

    5. Recht op een woning tegen betaalbare prijs 

    5.1. Sociale woning voor huurders met een laag inkomen 

    Omwille van het te lage aantal sociale woningen (8% van het woningenpark in Brussel), moeten de sociale woningen prioritair bestemd zijn voor bewoners met een laag inkomen.

    Daarom vraagt de BBRoW/RBDH :

    Om binnen de sociale huisvesting een maximale huurlast van 25% te hanteren

    De BBRoW/RBDH vraagt dat voor een sociale huurder de totale huurprijs (huur en lasten samengeteld) in geen geval hoger is dan 25% van het gezinsinkomen, wanneer zijn of haar inkomen lager is dan het toegangsinkomen.

    Om de inkomensvoorwaarden zeker niet te verhogen

    Om de afwijkingen voor dringende en uitzonderlijke omstandigheden tot maximum 25% te beperken

    De openbare vastgoedmaatschappijen kunnen bij de toewijzing van een sociale woning in uitzonderlijke en dringende omstandigheden afwijken van de prioriteitenlijst voor 40% van de toewijzingen. De BBRoW/RBDH vraagt dit te beperken tot maximum 25%. Bovendien vragen we een eenduidige defini?ing van wat nu juist uitzonderlijke en dringende omstandigheden zijn.

    Om de afwijkingen via toewijzingsovereenkomsten te beperken

    Op dit moment kunnen de maatschappijen via het afsluiten van overeenkomsten met de BGHM of het OCMW liefst op drie manieren afwijken van de prioriteitenlijst.(11)

    De BBRoW/RBDH vraagt om zeker de de afwijkingen via toewijzings-overeenkomsten met de BGHM te schrappen. Het afsluiten van toewijzingsovereenkomsten met het OCMW omwille van sociale redenen moet wel behouden blijven.

    Om een centrale inschrijving bij de BGHM in te voeren

    De BGHM en de OVM's hanteren momenteel de meervoudige inschrijvingsprocedure : door een aanvraag in te dienen bij ?n maatschappij, kan een kandidaat-huurder zich ook bij de andere maatschappijen kunnen inschrijven.

    De BBRoW/RBDH vindt dit een goede stap vooruit, maar vraagt toch om de inspanning dan ook meteen verder te zetten. Wij pleiten voor een centrale inschrijving bij de BGHM. Bovendien moeten ook kandidaat-vluchtelingen zich via de meervoudige inschrijving kunnen inschrijven voor een sociale woningen.

    Om de mythe van de sociale mix te vergeten

    Omwille van de toename van het aantal sociale huurders met een laag inkomen en de leefbaarheidproblemen waartoe een concentratie van kansarme huurders zou leiden, pleiten de openbare vastgoedmaatschappijen voor meer "sociale mix". Zij defini?en dit als een vermenging in een gebouw of buurt van huurders met een verschillend inkomen, beroepsactiviteit, leeftijd, culturele achtergrond, ...

    In de praktijk wordt de sociale mix door de maatschappijen ?nzijdig benaderd : huurders met een hoger en vast inkomen behouden of aantrekken via verhoging van de inkomensgrenzen, contractualisering van de toewijzingen, verhoging van het aantal afwijkingen. Op ?n uitzondering na zijn de diverse pogingen(12)echter mislukt.

    We zijn er niet van overtuigd dat sociale mix zoals de maatschappijen ze zoeken op zich een antwoord zou bieden op leefbaarheidproblemen in sociale huisvestingsblokken.

    Dat antwoord, beter gezegd die antwoorden moeten in de eerste plaats met de sociale huurders die er nu wonen worden gezocht. Hun sociale, economische en culturele mogelijkheden zouden moeten worden ondersteund en ontwikkeld.

    Die ondersteuning gebeurt momenteel ondermeer door de zogenaamde Sociale Cohesieprojecten. We pleiten ervoor dat de huidige projecten meer middelen krijgen en dat binnen nog meer maatschappijen Sociale Cohesieprojecten kunnen doorgaan, nadat hierover een behoefte-onderzoek heeft plaatsgevonden.

    Om de huurdersparticipatie te bevorderen

    De participatie van de sociale huurders bij het beheer van hun woningen en woonomgeving is bij de Brusselse openbare vastgoedmaatschappijen geen onverdeeld succes.

    Daarvoor zijn diverse redenen aan te halen : t weinig inspraak, t weinig begeleiding en ondersteuning van de huurdersafgevaardigden, geen opvolging en return van de geformuleerde adviezen, ...

    Begin 2004 lijkt hierin een serieuze verbetering te komen door de verkiezing van huurdersadviesraden bij liefst 23 openbare vastgoedmaatschappijen.

    Ondanks het succes van deze eerste verkiezingen, pleiten we voor een aantal verbeteringen :

    1. het systeem van concurrenende kandidatenlijsten moet worden opgedoekt
    2. er moet een systeem worden uitgedokterd waardoor de verschillende 'cit?' van een openbare vastgoedmaatschappij vertegenwoordigd zijn in de huurdersadviesraad.

    Om een centrum voor sociale begeleiding binnen de sociale huisvesting op te richten

    Er zou een centrum moeten worden opgericht voor de opbouwwerkers die actief zijn in de sociale cohesieprojecten en voor de huurders actief in de huurdersadviesraden. Dit centrum moet aan werkers en huurders de mogelijkheid bieden om ervaringen uit te wisselen en praktische vorming te krijgen over het werken met sociale huurders.

     

    Inhoud


     
     

    5.2. De Sociale Verhuurkantoren 

    De sociale verhuurkantoren - in Brussel formeel erkend sinds begin 1998 - zijn zonder enige twijfel een belangrijk partner in het "sociale" huisvestingsbeleid op de priv?huurmarkt. Het bijzondere van hun werking is dat zij erin slagen priv?eigenaars ervan te overtuigen dat het voordeliger is om hun huurwoning tegen een lagere huurprijs aan een sociaal verhuurkantoor te verhuren omwille van de gegarandeerde zekerheid van huurinkomsten en het onderhoud van de woning. Op die manier beheren de sociale verhuurkantoren alsmaar meer priv?huurwoningen die beneden de priv?markthuurprijs worden verhuurd.

    Maar zelfs die lagere huurprijs is voor een aantal gezinnen nog t hoog om te dragen. De Regering moet bijgevolg dan ook bijkomende middelen voorzien voor de sociale verhuurkantoren, zodat die de mogelijkheid krijgen om huurprijzen te hanteren die worden berekend in functie van het het inkomen van de huurder en niet in functie van de huurprijs die het weten te bedingen heeft bij de eigenaar.

    Dit zou ook vermijden dat sociale verhuurkantoren omwille van rendabiliteit verplicht zouden zijn om hun woningen te verhuren aan gezinnen met een hoger inkomen. Op dit ogenblik hebben de sociale verhuurkantoren de mogelijkheid - in de praktijk gebeurt het (nog) niet - om een derde van de woningen toe te wijzen aan gezinnen waarvan het inkomen 50% hoger ligt dan de inkomensvoorwaarden voor een sociale woning. De BBRoW/RBDH vraagt om de inkomensvoorwaarden te beperken tot de inkomens-voorwaarden van de sociale huisvesting.

    De BBRoW/RBDH vraagt dat het Brusselse Gewest ook een verlaging of vermindering van de onroerende voorheffing toestaat aan eigenaars die hun woning verhuren of in beheer geven aan de erkende sociale verhuurkantoren.

     

    Inhoud


    5.3. Het Brusselse Woningfonds 

    Het Brusselse Woningfonds is vooral gekend van de voordelige hypothecaire leningen voor gezinnen. Maar het Woningfonds is ook actief op de huurmarkt. Het Woningfonds renoveert woningen, die dan worden verhuurd (huurhulp aan de gezinnen) en het Woningfonds geeft ook renteloze leningen voor samenstelling van de huurwaarborg.

    Financi?e middelen

    De BBRoW/RBDH is van oordeel dat de financi?e middelen van het Woningfonds op een voldoende hoog niveau moeten worden gebracht en gehouden om aan alle behoeften te kunnen voldoen.

    Huurhulp

    Het beheercontract tussen het Woningfonds en het Gewest bepaalt dat het Woningfonds jaarlijks minimum 50 woningen moet aankopen, renoveren en verhuren. De leden-verenigingen van de BBRoW vragen hier dat de huurprijsberekening van het Woningfonds doorzichtiger en op een uniforme basis zou gebeuren.

    Gewestelijk Fonds voor leningen voor samenstelling van de Huurwaarborg

    De oprichting van een regionaal fonds voor huurwaarborgen was al lang een vraag van de verenigingen. De BBRoW/RBDH is dan ook verheugd dat in 1999 hiermee werd gestart en dat het beheer van dit fonds aan het Woningfonds werd toevertrouwd.

    Jammer genoeg biedt dit Gewestelijk Fonds onvoldoende antwoord voor de huurders met een 'leefloon' of een vervangingsinkomen. Zij moeten het akkoord hebben van en/of beroep doen op hun OCMW.

    Daarom pleit de BbroW ervoor :

    1. om ook aanvragen te aanvaarden van asielzoekers waarvan het verantwoordelijke OCMW zich buiten het Brusselse Gewest situeert.
    2. om de terugbetalingstermijn te verlengen tot meer dan 18 maanden.

    Aankoop van de woning

    De aankoop van de gezinswoning is voor grote gezinnen met een beperkt inkomen een oplossing voor hun huisvestingsprobleem. Het Woningfonds moet verder worden gestimuleerd om dit mogelijk te maken. Dit zou onder andere kunnen door leningen op langere termijn, een actualisering van het huurkoopsysteem en door het ter beschikking stellen van fondsen voor het betalen van het voorschot bij de 'compromis'.

    Actualisering van het huurkoopsysteem bij het Woningfonds

    Het Woningfonds gebruikte tot voor kort ook het systeem van de huur-koop. In dit systeem kocht het Woningfonds de woning waarin een gezin ge?teresseerd is. Gedurende maximum 5 jaar kon het gezin dan de woning huren van het Woningfonds en moesten zij een strak spaarplan volgen zodat zij na verloop van een aantal jaren over een kapitaal beschikten om de woning aan te kopen (met een lening van het Woningfonds).

    Dit systeem wordt niet meer gebruikt omdat de combinatie van een maandelijkse huur ? spaarinspanning voor de gezinnen te moeilijk om dragen was, ondermeer veroorzaakt door de gestegen verkoopprijzen van de woningen.

    Nochtans bood dit systeem het voordeel dat je over geen eigen middelen moest beschikken om uiteindelijk toch een woning te kopen en dat zelfs gezinnen met een zeer bescheiden inkomen eigenaar konden worden.

    De RBDH/BBRoW vraagt dan ook dat er wordt onderzocht of dit huurkoopsysteem toch niet kan worden heringevoerd, door bijvoorbeeld de huurprijzen en spaarplannen te herzien.

    Gratis verzekering tegen inkomstenverlies voor hypothecaire leningen

    De BBRoW/RBDH pleit voor een gratis verzekering tegen inkomstenverlies voor de personen waarvan het inkomen overeenkomt met de inkomensvoorwaarden van het Woningfonds. Die verzekering zou personen die een hypothecaire lening afsluiten voor de aankoop en/of renovatie van hun gezinswoning moeten bijstaan bij inkomstenverlies door onvrijwillige werkloosheid en arbeidsongeschiktheid.

     
     

    Inhoud


    6. De financiering van het Gewest en het huisvestingsbeleid 

    6.1. De financiering van het Brusselse Gewest en de gemeenten moet worden omgegooid

    Op dit moment zijn het Gewest en de gemeenten voor een belangrijk deel van hun inkomsten aangewezen op de inkomsten van hun inwoners.

    Bij de totale inkomsten van het Brusselse Gewest voor 2002 (80 miljard Bef) is 40% (32 miljard Bef) afkomstig van de personenbelasting en 17% (13 miljard) van de registratierechten (aankoop woningen, gebouwen).

    Bij de gemeenten zijn ongeveer 30% van de inkomsten afkomstig van de personenbelasting. Maar hier zijn ook uitschieters : Ganshoren haalt 47% van zijn inkomsten uit de personenbelasting, St. Joost maar 7%, Brussel-Stad 10%.

    Deze financieringswijze heeft tot gevolg dat het Gewest en de gemeenten al jaren proberen om vooral gezinnen met een middelgroot inkomen in het Brusselse Gewest te houden of aan te trekken en de aankoop van woningen ondersteunen. De meeste Brusselse gemeenten kampen met een budgettair tekort en ieder initiatief (sociale woningen, ?) dat inwoners met een laag inkomen kan aantrekken, wordt niet meteen 'enthousiast' onthaald. Maar op het terrein moeten we vaststellen dat het aantal gezinnen met een beperkt inkomen in het Brusselse Gewest nog altijd toeneemt. Brussel zit hier gevangen.

    De RBDH pleit er dan ook voor dat de financiering van het Gewest en de gemeenten wordt omgegooid :

    De financi?e middelen die het Brusselse Gewest krijgt van de federale overheid om haar rol als hoofstad te kunnen vervullen (het zogenaamde Samenwerkingsakkoord) moeten toenemen van 4 miljard Bef tot minstens 12 miljard Bef per jaar. Een aanzienlijk deel van de miljarden moet worden ge?vesteerd in de sociale huisvesting.

    De Brusselse regering of het parlement moet met de federale overheid en de twee andere Gewesten de discussie te starten over de financiering van het Gewest en de gemeenten. Het principe van een personenbelasting die wordt betaald in het Gewest waar men werkt, moet daarbij op tafel komen.

    6.2. De financiering van het woonbeleid 

    Al de voorstellen die de RBDH formuleert : verdubbeling van het budget van sociale huisvesting, invoering van een algemene huurtoelage, ondersteuning van de renovatie, enzovoort ? vragen uiteraard om grote aanzienlijke financi?e middelen.

    Daarom roepen we de gemeenten en het Gewest op om de bestaande financi?e middelen zo optimaal mogelijk te gebruiken.

    In het bijzonder pleiten we daarom voor :

    1. een werkelijke toepassing van de Gewestelijke omzendbrief die bepaalt dat 80% van de opbrengst van de gemeentelijke kantoortaks in huisvestingsprojecten wordt ge?vesteerd.
    2. dat de opbrengst van de stedenbouwkundige lasten prioritair in huisvesting wordt ge?vesteerd en niet langer in de 'grasperken en fonteinen' aan de voordeur van de kantoorgebouwen.

     
     

    Inhoud


     
     

    RBDH/BBRoW

    Grootsermentstraat 2/1
    1000 Brussel
    Tel.: 02 502 84 63
    Fax : 02 503 49 05
    email : rbdh@skynet.be



     
     
     
     

    Inhoud


     
     
     
     

    RBDH/BBRoW

    Grootsermentstraat 2/1
    1000 Brussel
    Tel.: 02 502 84 63
    Fax : 02 503 49 05
    email : rbdh@skynet.be

     
     

     
     
     



    Notas

    1 Luc Malghem, Le livre noir de la discrimination au logement, MRAX, 2004, pg. 15


    2 Een huurtoelage is een (maandelijkse) geldsom die aan de huurder met een laag inkomen wordt gevegen en moet toelaten om een degelijke woning te huren zonder meer dan 25 % van zijn/haar inkomen te besteden aan huur


    3 art. 1719, 1720 en 1721 van het Burgerlijk Wetboek; art. 2 van de huurwet van 13 april 1997 en het Koninklijk Besluit van 8 juili 1997

    4

    Volgens het onderzoek "Diversit Urbaines" (een onderzoek uit 1998 bij 4.690 Brusselse gezinnen) beschikt 19 % van de woningen niet over "klein comfort", dat betekent geen badkamer en/of toilet binnenjuis en heeft 38 % van de woningen geen centrale verwarming. Minder dan de helft van de woningen beschikt over "groot comfort", dat betekent een badkamer, een wc binnenhuis, centrale verwarming, een keuken van minimum 4 m?...

    Het betreft hier gewestelijke gemiddelden die de zorgelijke situatie van de probleemwijken maskeren, waar het aantal woningen zonder klein comfort tot 56 % kan oplopen. Bron : Inleiding bij het ontwerp van Gewestelijk Ontwinkkelingsplan van 20 september 2001, art. 7, 2, 2. Een vastgoedpark in goede staat ?, B.S. van 16.10.2001, pg 35788.



    5 Gedr.St., Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting 2002-2003, A-416/2 pg. 83 en 123


    6 Sinds 11 januari 1999 is de "wet op de uithuiszetting" van kracht die ondermeer bepaalt dat bij gerechtelijke vordering tot "uithuiszetting" van een huurder het OCMW hiervan onmiddellijk op de hoogte wordt gebracht en dat de uithuiszetting ten vroegste 1 maand na het vonnis kan plaats vinden



    7 Hierbij werden ondermeer de inkomensvoorwaarden opgetrokken, de perimeter uitgebreid en eigenaar-verhuurders uitgesloten van de renovatiepremie, tenzij ze hun woning in beheer geven aan een sociaal verhuurkantoor

    8 Op dit moment moet de woning voor het eerst in gebruik zijn genomen voor 1945



    9 Huidige btw tarieven :



    10 Een progressieve tarifi?ing komt neer op een hogere eenheidsprijs bij een hoger verbruik


    11De raad van bestuur van een OVM kan afwijken van de prioriteitenlijst :

    1. bij de toewijzing van nieuwe woningen voor maximum de helft van de woningen "wanneer de bevolking van de huurders van de maatschappij op kenmerkende wijze afwijkt van het gemiddelde niveau van de Brusselse sociale huurders". Daarvoor moet een overeenkomt met de BGHM worden afgesloten
    2. door het afsluiten van een overeenkomst met een OCMW voor toewijzing van maximum 10 % van de jaarlijks beschikbare huurwoningen.
    3. wanneer een OVM een inkomensco?fici?t heeft lager dan 1 (n.v.d.r. : gemiddeld meer huurdes met een inkomen onder het referentie-inkomen) kunnen woningen worden toegewezen aan kandidaat-huurders waarvan het inkomen maximum 100.000 fr. hoger kigt dan de inkomensvoorwaarden. Daarvoor moet een overeenkomst met de BGHM worden afgesloten.



    12 Project van Sorelo in de Hoornstraat