Baromètre du logement - Bilan de septembre 2011

06/09/2011
Sur les 73 mesures annoncées, 6 sont réalisées et 32 amorcées. Le Gouvernement concrétise sa politique du logement, mais les progrès doivent encore être confirmés.
Le Gouvernement bruxellois, en place depuis juin 2009, met en œuvre sa politique depuis deux ans. Alors que nous avions mis en évidence dans nos deux baromètres précédents que les mesures prévues n’en étaient qu’au stade d’« annonces » ou d’« étude », il y a à ce jour plus d’avancées concrètes à relever.

Nouvelles constructions et projets

Il y a tout d’abord le Plan logement de 2004, qui prévoit la construction de
3.500 logements sociaux et de 1.500 logements moyens. Finalement, après
7 ans, on peut y voir des avancées et des projets qui se réalisent. En outre, la
plupart des nouveaux logements ont une bonne performance énergétique et
une partie des logements sont destinés à des personnes à mobilité réduite.
C’est donc une bonne chose.

Mais par ailleurs, la lente mise en route de ce Plan Logement, coordonné par
la SLRB, atteste du fait qu’il est indispensable que les projets de construction et de rénovation de logements sociaux par la SLRB et les SISP soient accélérés. Cela devrait être l’un des points d’attention principaux à l’avenir.

Le Fonds du Logement et la SDRB ont réussi à réaliser leurs projets rapidement, ils en sont d’ailleurs récompensés. Le Gouvernement a conclu avec le Fonds du Logement un nouveau contrat de gestion dans lequel ses missions et publics-cibles sont élargis, en contrepartie de garanties financières offertes par la Région. Le Parlement bruxellois a également approuvé début juillet 2011 une ordonnance qui prévoit que les logements de la SDRB et du Fonds du Logement pourront bénéficier d’un taux de TVA réduit à 6%.

Des questions importantes sous-tendent la réalisation des logements publics :
Où construire ces nouveaux logements ? Quels types de logements doivent être créés ? Quels sont les habitants que l’on souhaite y voir s’installer ? À l’heure actuelle, les logements sont construits là où les autorités disposent encore de terrains, là où les communes acceptent de nouveaux logements et là où il n’y a pas de procédures de recours introduites par des riverains. On ne peut donc pas vraiment parler d’une planification réfléchie. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire que ce Gouvernement intègre, de préférence dans le nouveau Plan Régional de Développement Durable (PRDD), un « objectif logement » précis et contraignant en fonction notamment de l’offre actuelle au niveau communal et de la demande sociale au niveau régional.

En ce qui concerne la préparation du PRDD, les choses s’annoncent mal. Le
Ministre-Président Charles Picqué veut d’abord établir un Plan Régional
d’Affectation du Sol (PRAS) « démographique » pour pouvoir le plus vite possible implanter de grands équipements (salle de congrès et de concert, centres commerciaux, bureaux pour l’Union européenne) dans le cadre du Plan de Développement International (PDI). Cela n’est pas conciliable avec la préparation du PRDD pour lequel l’accent est principalement mis sur la lutte contre la dualisation, l’investissement dans l’humain (formation et mise au travail) et la mise à disposition de logements abordables. Le Gouvernement devrait renoncer à l’adaptation du PRAS et avant tout travailler à un PRDD volontariste et assumé.

Lutte contre l’inoccupation

Au niveau de la lutte contre l’inoccupation, le nouveau « service régional d’inoccupation », qui pourrait imposer une amende administrative régionale à l’égard des propriétaires de logements inoccupés, se fait encore attendre. Tant que ce service ne sera pas actif et n’aura pas pu fournir de preuve du travail qu’il pouvait réaliser, les communes ne renonceront pas à leurs taxes sur les logements inoccupés. Pour parvenir à un travail efficace, il faudrait également, selon le RBDH, une définition du logement inoccupé beaucoup plus précise.

En ce qui concerne la situation des bureaux inoccupés en logements, on peut
observer une certaine ambiguïté. D’une part, le Secrétaire d’État au Logement
Christos Doulkeridis et le Ministre-Président Charles Picqué, ont lancé en juin 2011 un appel à projets pour une transformation subventionnée de bureaux en logements. D’autre part, Charles Picqué refuse d’adopter un moratoire sur la construction de nouveaux bureaux, même dans les quartiers où l’offre est déjà surabondante. Et à quand une taxe ou une amende sur les bureaux inoccupés ?

Le contrôle des loyers et les logements peu énergivores

Ce Gouvernement veut s’attaquer à la mise en place de grilles de référence des loyers, d’incitants financiers pour les propriétaires-bailleurs qui appliquent ces loyers de référence et la mise sur pied d’une allocation-loyer couplée à ces loyers de référence. Parce que les dispositions légales relatives au loyer sont toujours une compétence fédérale, le Gouvernement régional n’a à l’heure actuelle qu’une faible marge de manoeuvre.

Pourtant, le Secrétaire d’État a fait savoir en juin 2011 que son cabinet travaillait, sur base de l’Observatoire des loyers 2010, à l’établissement de grilles de référence dans le but de les faire approuver par le Gouvernement à l’automne 2011. Une autre proposition visant à favoriser, via la fiscalité régionale, les bailleurs qui demandent des loyers raisonnables, serait également mise sur la table du Gouvernement autour de cette même période.
La question principale que nous nous posons est la suivante : si ces loyers de référence s’approchent de ceux en vigueur sur le marché locatif, alors comment va-t-on encadrer, voire limiter les hausses de loyers ?

Un autre moyen pour limiter les coûts d’occupation d’un logement ou même
pour les voir diminuer, est de faire des investissements d’économie d’énergie. C’est un des grands points d’attention de ce Gouvernement. Pour les logements publics, le Gouvernement a décidé de tendre vers la « basse énergie » pour les rénovations ; en ce qui concerne les logements privés, les primes à l’énergie ont été adaptées.

Mais le problème principal est la mauvaise qualité énergétique des logements mis en location. Le certificat énergétique qui devra être produit, à partir de novembre 2011 pour tous les logements mis en location, ne va rien y changer dans un premier temps. Nous avons d’ailleurs de sérieux doutes sur la qualité des certificats et sur la neutralité de certains certificateurs. En outre, la Ministre de l’Environnement Evelyne Huytebroeck aurait déjà dû disposer de propositions de répartition équitable des coûts d’investissements entre le locataire et le bailleur, pour que les bailleurs soient encouragés à entreprendre de tels investissements sans que le montant de leur loyer n’augmente de façon démesurée. Une étude de grande ampleur sur le
sujet sera seulement lancée en septembre 2011.

Conclusion

Nous avons vu que ce Gouvernement bruxellois commence finalement après deux ans, à donner des résultats concrets en matière de politique du logement. Malheureusement pas toujours dans le sens que voudrait le RBDH, avec encore trop peu de planification à long terme et sans véritable choix pour que les différents acteurs et notamment les communes se mettent au travail pour offrir un nombre suffisant de logements abordables. Mais ça bouge.

Il apparait que nous aurons un automne « chaud » puisque de nombreux dossiers devraient être mis sur la table : les grilles de loyers de référence, des incitants fiscaux, le projet de Plan Régional de Développement Durable, les propositions pour une organisation plus efficace des sociétés de logement social, l’élargissement de l’allocation de déménagement (ADIL), etc.

À suivre donc.