Woonbarometer - Balans - September 2011

06/09/2011
Van de 73 aangekondigde maatregelen zijn er 6 gerealiseerd en 32 aangevangen. De regering brengt haar huisvesting-politiekin praktijk, maar de vooruitgang moet nog bevestigd worden.
Deze regering, van start gegaan in juni 2009, is ondertussen twee jaar bezig met haar beleid. Waar we bij de vorige twee woonbarometers nog moesten vaststellen dat er vooral werd beloofd of bestudeerd kunnen we nu toch meer concrete vooruitgang bekendmaken.

Nieuwbouw en planning

In de eerste plaats zien we dat er bij de projecten voor het Plan voor de
Huisvesting, dat van 2004 dateert en waarmee 3.500 sociale en 1.500 middelgrote woningen werden gepland, na 7 jaar eindelijk een beetje vooruitgang komt. Bovendien zijn de meeste nieuwe woningen energiezuinig en wordt een deel van de woningen voorzien voor personen met een handicap en een beperkte mobiliteit. Goed zo.

Maar tegelijkertijd illustreert de trage vooruitgang van het Plan voor de
Huisvesting dat wordt gecoördineerd door de BGHM, dat er absoluut nood is
aan een snellere realisatie van de bouw- en renovatieprojecten door de BGHM
en de sociale huisvestingsmaatschappijen. Dit moet de komende maanden,
jaren één van de belangrijkste aandachtspunten worden.

Het Brusselse Woningfonds en de GOMB, slagen er wel in om hun projecten
snel te realiseren en zien zich daarvoor ook beloond. De regering heeft met het Woningfonds een nieuwe beheersovereenkomst gesloten waarin haar taken en haar doelpubliek nog worden uitgebreid en tegelijkertijd financiële garanties werden opgenomen. Het Brusselse parlement heeft begin juli 2011 een ordonnantie goedgekeurd waarmee de woningen van GOMB en Woningfonds aan het verlaagde BTW-tarief van 6% kunnen gebouwd worden.

Belangrijke vragen bij de realisatie van nieuwe publieke woningen is waar die
woningen moeten komen, welk type van woningen er moet voorzien worden en welke bewoners er moeten gehuisvest worden. Momenteel worden de woningen gerealiseerd daar waar de overheid over terreinen beschikt, waar de gemeenten bereid zijn om hun terreinen te bebouwen en waar er geen beroepsprocedures worden ingespannen door buurtbewoners. Veel planning zit hier voorlopig niet achter. Daarom is het nodig dat deze regering, liefst in het kader van het nieuwe Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO), werk maakt van een gedetailleerd en afdwingbaar
‘huisvestingsobjectief’ per gemeente, in functie van ondermeer het huidige aanbod aan betaalbare, openbare woningen en de sociale vraag op gewestelijk vlak.

Maar met de voorbereidingen van dat GPDO gaat het niet de goede kant op.
Minister-President Charles Picqué wil namelijk eerst een aangepast ‘demografisch’ Gewestelijk Bestemmingsplan opstellen, om zo de inplanting van grote uitrustingen (congres- en concertzalen, shoppingcentra, kantoren voor Europa) in het kader van de internationale ontwikkeling van Brussel snel mogelijk te maken. Dit valt niet te rijmen met de voorbereidingen van het GPDO waarin de klemtoon vooral ligt op strijd tegen dualisering, investeringen in mensen (vorming en tewerkstelling) en betaalbare huisvesting. De regering moet stoppen met de aanpassing van het GBP en
eerst werk maken van een gedragen, voluntaristisch GPDO.

Aanpak van leegstand

Op het vlak van aanpak van de leegstand blijft het wachten op de effectieve opstart van de nieuwe gewestelijke ‘leegstandsdienst’ die eigenaars van leegstaande woningen een gewestelijke administratieve boete zal kunnen opleggen. Zolang deze dienst niet actief is en bewezen heeft efficiënt werk te kunnen leveren, zullen de gemeenten niet overgaan tot het schrappen van hun gemeentelijke taks tegen leegstaande woningen.

Om efficiënt werk te kunnen leveren, is het volgens de BBRoW trouwens nodig
om de definitie van een leegstaande woning veel preciezer te formuleren.
Wat de reconversie van leegstaande kantoren tot woningen betreft, een tendens die de laatste jaren steeds meer opgeld maakt, zien we een halfslachtig beleid. Enerzijds lanceerden Staatssecretaris Doulkeridis en Minister-President Picqué in juni 2011 een eenmalige projectoproep voor de gesubsidieerde transformatie van leegstaande kantoren in woningen. Anderzijds weigert Charles Picqué om een moratorium op nieuwe kantoren in te voeren, zelfs in die wijken waar er nu al een overaanbod is aan kantoren. En wanneer wordt er een taks of boete ingevoerd tegen leegstaande
kantoren?

Huurprijscontrole en energiezuinige woningen

Deze regering wil werk maken van het opstellen van richthuurprijzen, financiële stimulansen voor eigenaar-verhuurders die de richthuurprijzen hanteren en een huurtoelage gekoppeld aan richthuurprijzen. Omdat de huurprijsbepaling echter nog altijd een federale bevoegdheid is, heeft de regering momenteel maar een kleine manoeuvreerruimte.

Maar die kleine ruimte lijkt ze wel in te vullen. Staatssecretaris voor Huisvesting, Christos Doulkeridis, maakte in juli 2011 bekend dat zijn kabinet, op basis van de resultaten van het Observatorium van de Huurprijzen 2010, de laatste hand legt aan die richthuurprijzen vooraleer ze te laten goedkeuren door de regering in de herfst van 2011. En ook een voorstel om via de gewestfiscaliteit eigenaars aan te moedigen een gematigde huurprijs te vragen zou rond die periode op de tafel van de regering komen. De grote vraag die wij ons stellen is hoe men denkt de stijging van de huurprijzen
te beperken, wanneer men richthuurprijzen opstelt die – volgens Christos
Doulkeridis – de huurprijzen van de privémarkt zullen volgen.

Een andere manier om de woonkost te beperken of zelfs naar beneden te krijgen, is het energiezuinig renoveren van woningen. Dit is een van de belangrijkste aandachtspunten van deze regering. Voor de openbare woningen heeft de regering beslist om bij renovatieprojecten naar de ‘lage energienorm’ te streven en voor privéeigenaars heeft men de energiepremie aangepast. Maar het grote probleem blijft de slechte energiekwaliteit van de huurwoningen. Het energieprestatiecertificaat dat vanaf 1 november 2011 verplicht moet worden afgeleverd bij de verhuur van woningen zal daaraan niet meteen iets veranderen. We hebben immers serieuze twijfels over de kwaliteit van het certificaat en de onpartijdigheid van sommige certificateurs. Bovendien zou Minister van Leefmilieu Huytebroeck nu al voorstellen moeten klaar hebben om de investeringkosten van energiebesparende werken evenwichtig te verdelen tussen huurder en verhuurder, zodat verhuurders worden aangemoedigd om die werken uit te voeren zonder de huurprijs nadien te sterk te verhogen. Een omvangrijke studie over die elementen
wordt pas in september 2011 gelanceerd.

Conclusie

We hebben gezien dat deze Brusselse regering op het vlak van haar woonbeleid na twee jaar eindelijk concrete vooruitgang begint te maken. Jammer genoeg niet altijd in de richting die de BBRoW verkiest en nog altijd met te weinig planning op lange termijn en duidelijke keuzes die de verschillende actoren en zeker de gemeenten aanzet om werk te maken van een voldoende aanbod aan betaalbare woningen. Maar het bougeert.

Het is ook duidelijk dat we voor een ‘hete’ herfst komt te staan, waarbij verschillende dossiers eindelijk aan de oppervlakte zullen komen: de richthuurprijzen en de fiscale stimulansen, het ontwerp van Gewestelijke Plan voor Duurzame Ontwikkeling, de voorstellen tot efficiënter organisatie van de sociale vastgoedmaatschappijen, de uitbreiding van de huurtoelage voor de thuislozen, enzovoort.

We kijken er naar uit.