Logements des communes et des CPAS : Priorité aux locataires les plus démunis !

20/12/2011
Les communes et, dans une moindre mesure les CPAS sont d’importants pourvoyeurs de logements à Bruxelles. Avec plus de 8000 habitations en location, ces deux opérateurs représentent près de 20% de l’ensemble des logements publics loués dans notre Région. Jusqu’il y a peu, ce secteur affichait un manque de transparence dans la gestion et l’attribution des logements.

Cependant, depuis juillet 2009, les communes et CPAS doivent respecter un certain nombre de règles prévues dans le Code du Logement, qui leur impose d’adopter un règlement d’attribution précisant la manière dont les logements sont donnés en location. Cette ordonnance exige par ailleurs la tenue d’un registre de demandes, classées par ordre chronologique, de même que le respect de certains critères au moment de l’attribution. Elle prévoit l’organisation d’un recours contre les décisions d’attribution. Enfin, les communes sont obligées de fournir annuellement des informations sur les caractéristiques de leur patrimoine locatif et sur les loyers pratiqués.

Ces différentes règles, intégrées au Code du logement, chapitre 4, avaient incontestablement pour objectif d’apporter plus de transparence et d’objectivité dans les pratiques locales.

Le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH) a procédé à une analyse approfondie du chapitre 4 du Code du Logement ainsi que de 17 règlements de communes et 3 règlements de CPAS auxquels nous avons pu avoir accès.

Il ressort de notre analyse que les dispositions du Code du Logement restent minimales et lacunaires. D’ailleurs, elles semblent surtout conçues pour ménager les sensibilités politiques sur la question de l’autonomie communale. Par ailleurs, et c’est une déception pour le RBDH et ses membres, aucune mesure n’a été adoptée pour favoriser une mise en location plus sociale des logements communaux et des CPAS.

Il apparaît clairement que l’absence de cadre règlementaire strict a servi les intérêts des communes. Là où le Code du Logement était muet ou trop peu cadrant, les opérateurs locaux n’ont pas hésité à adopter des règles dont certaines laissent perplexes voire sont carrément illégales.

Aujourd’hui, à l’heure de la réforme du Code du logement, le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat demande des modifications concrètes dans le Code du Logement, afin de mieux contrôler les pratiques locales et imposer à chaque opérateur des efforts de socialisation.

Quels logements devraient être soumis aux règlements d’attribution ? Qu’est-ce qui justifie de limiter l’accès au parc locatif ? Qu’est-ce qu’un logement adapté à un ménage ? Comment éviter les dérives et les radiations non-justifiées du registre ? Comment mieux protéger les candidats locataires qui n’ont pas été retenus lors d’une procédure d’attribution ?

Le RBDH demande des règles claires et contraignantes répondant à ces questions essentielles et ce, pour éviter les dérives et favoriser l’accès au logement des ménages à bas revenus, soit l’essentiel des Bruxellois.

Dans les détails…

1/ Repenser le champ d’application du chapitre 4 du Code du logement

Le Code du Logement n’admet a priori, aucune dérogation, ni aucune exclusion possible. Les règles sont donc applicables à tous les logements mis en location par ces mêmes opérateurs immobiliers publics. Et pourtant…

Exemple de pratique :

Le règlement du CPAS de la Ville de Bruxelles précise que les ‘‘logements de rapport’’ ne sont pas soumis au champ d’application. Il s’agit de logements qui ‘‘par leur localisation exceptionnelle, leur caractère architectural exceptionnel ou pour des motifs de rentabilité ou de mixité sociale dans l’immeuble justifient des loyers élevés et sont réservés aux ménages présentant une forte solvabilité.’’

Par souci de rentabilité, cet opérateur prend la liberté de faire échapper une partie de ses logements aux contraintes de transparence et d’objectivité.

> Le Code du logement devrait explicitement permettre aux communes de soumettre certains logements spécifiques (comme les logements adaptés aux personnes à mobilité réduite ou les logements de transit) à des critères d’accès particuliers, en prévoyant des listings d’inscription différenciés.

> Les communes ou CPAS qui continuent à soustraire des logements de leur règlement d’attribution devraient être sanctionnées.

2/ Adopter une position claire concernant les conditions d’admission

Le Code du Logement ne prévoit aucune condition d’admission. Cependant, la toute grande majorité des communes a restreint l’accès de son parc, en fixant des conditions d’admission de différentes natures.

Exemples de pratiques :

Posséder un revenu minimum (Auderghem et Jette), prouver sa qualité de locataire ‘‘bon payeur’’ (Etterbeek et Boitsfort), avoir un ancrage local (Anderlecht), ne pas bénéficier d’une aide du CPAS (Saint-Josse)…

Ces conditions d’admission sont inacceptables puisqu’elles excluent d’emblée et de manière définitive, une partie des Bruxellois.

> Le Code du Logement devrait interdire de telles conditions d’admission. Par contre, d’autres conditions devraient au contraire être prévues dans la mesure où elles favorisent le droit au logement de ceux qui en sont exclus (comme par exemple fixer des plafonds de revenus).

3/ Modifier les critères d’attribution

Le Code du Logement prévoit que les logements doivent être attribués en fonction de différents critères : l’ordre chronologique du registre, la localisation du logement, la taille du ménage et les éventuels points de priorité.

A l’analyse, il apparait que les critères d’attribution retenus par le Code ne sont pas particulièrement adéquats. Le critère de la localisation est peu opportun et le critère de revenus du ménage n’est pas envisagé.

> Nous sommes favorables à ce que le Code fasse référence à une définition uniforme de ce que devrait être un logement adapté : normes d’occupation (normes des allocations de déménagement, d’installation et d’intervention dans le loyer (ADIL) qui sont plus souples que celles du logement social) et une charge maximale du loyer (charges comprises) de 40% par rapport aux revenus du ménage.

Exemple de pratique concernant les points de priorité :

La commune de Koekelberg accorde un maximum de 3 points de priorité ‘‘au couple, dont les deux membres sont de moins de 30 ans, justifiant d’un revenu de travail depuis au moins 12 mois.’’ Cet avantage est de toute évidence discriminatoire !

> Nous plaidons pour que les règles de priorités respectent les principes d’égalité et de non-discrimination, et qu’elles servent également à favoriser l’accès au logement de personnes socialement défavorisées ou en difficulté.

4/ Encadrer les sanctions administratives

Le Code du Logement n’évoque pas les sanctions administratives. La doctrine considère que les communes peuvent instituer des sanctions administratives, mais en respectant certains principes élémentaires, comme la proportionnalité de la sanction par rapport au comportement reproché.

Exemples de pratiques :

Plusieurs comportements sont sanctionnés par une radiation du registre des inscriptions ou par la perte de l’ordre chronologique : absence de renouvellement annuel d’une inscription (Anderlecht, Bruxelles, Auderghem,…), non-communication d’informations ou de changements dans la situation personnelle d’un candidat (Etterbeek, Koekelberg), pas de réponse à une offre de logement (Anderlecht), refus d’un logement adapté (Auderghem)…

> Nous demandons d’incorporer au Code du Logement une disposition encadrant les hypothèses de radiation.

5/ Renforcer la procédure de recours contre les décisions d’attribution

S’il est prévu que le recours soit ouvert à tout candidat qui s’estime lésé par une décision d’attribution, dans la pratique, il n’est souvent ouvert qu’aux deux ou trois personnes auxquelles les communes font une offre de logement, souvent dans des délais extrêmement courts. Parfois encore, les communes prévoient la possibilité de ne pas statuer sur le recours et de rejeter ainsi implicitement la demande.

Exemple de pratique :

Les règlements d’Uccle et d’Evere ne prévoient pas de procédure de recours. A Molenbeek, les délais dans lesquels le conseil communal doit statuer sur le recours ne sont pas précisés.

> Nous sommes favorables à ce que le Code du logement encadre plus strictement la procédure de recours, de manière à en assurer l’effectivité.

> Les communes et CPAS devraient statuer réellement sur tous les recours et de motiver toutes leurs décisions.

> Nous proposons également de confier les décisions d’attribution à des commissions d’attribution non politisées.

L’étude complète peut être consultée en format PDF ici.

Plus d’infos ?

Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat
02/502.84.63
Werner Van Mieghem, coordinateur du RBDH – werner@rbdh.be
Ilham Bensaïd, chargée de communication – ilham.bensaid@rbdh.be