De woningen van gemeenten en OCMW’s : Voorrang aan de kansarme huurders !

20/12/2011
De gemeenten, en in iets mindere mate de OCMW’s, zijn belangrijke actoren op de huisvestingsmarkt in Brussel. Zij verhuren meer dan 8.000 woningen, wat overeenkomt met bijna 20% van het aanbod aan openbare huurwoningen. Tot voor kort verliep het beheer en de toewijzing van die woningen niet altijd even transparant.

Sinds midden 2009 moeten alle gemeenten en OCMW’s echter de regels volgen van hoofdstuk 4 van de Brusselse huisvestingscode. Ze moeten voor al hun huurwoningen een toewijzingsreglement stemmen dat beschikbaar is voor het grote publiek ; een inschrijvingsregister bijhouden van de kandidaten met chronologische volgorde ; toewijzingscriteria respecteren ; een beroepsmogelijkheid voorzien en jaarlijks aan het gewest gegevens bezorgen over hun woningpark en de gehanteerde huurprijzen.

Hoofdstuk 4 van de Brusselse huisvestingscode had dus tot doel om meer transparantie en objectiviteit te brengen in de verhuur van woningen van gemeenten en OCMW’s.

De Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) heeft een uitgebreide analyse gerealiseerd van de Brusselse huisvestingscode die aan gemeenten en OCMW’s regels opleegt voor de verhuur van hun woningen en van 17 gemeentereglementen en 3 OCMW-reglementen.

De verplichtingen van de Brusselse huisvestingscode zijn minimaal, vertonen gebreken en willen teveel rekening houden met de gemeentelijke autonomie. Bovendien is geen enkele maatregel voorzien om de woningen van gemeenten en OCMW’s te socialiseren.

De analyse van de reglementen van gemeenten en OCMW’s toont aan dat het ontbreken van een strikt gewestelijke kader door de gemeenten is gebruikt om hun eigen interpretatie te hanteren. Met als resultaat soms twijfelachtige en onwettige bepalingen in hun reglementen.

Omdat de Brusselse regering momenteel werkt aan een grondige hervorming van de Brusselse huisvestingscode, vraagt de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen een aantal concrete aanpassingen die moeten toelaten om de praktijken van gemeenten en OCMW’s beter te controleren, om misbruik te vermijden en om iedere lokale operator te verplichten zijn woningpark meer te socialiseren en zo de toegang tot huisvesting voor gezinnen met een laag inkomen mogelijk te maken.

In het bijzonder vragen we om concrete en duidelijke regels rond :

1/ welke woningen aan de toewijzingsreglementen moeten worden onderworpen

2/ onder welke voorwaarden de inschrijving voor een gemeentewoning kan worden geweigerd

3/ wat een aangepaste woning is

4/ hoe een niet-gerechtvaardigde schrapping uit de wachtlijst kan worden vermeden

5/ hoe kandidaat-huurde
rs beter kunnen worden beschermd via de beroepsprocedure.

In detail…

1/ Het toepassingsgebied van hoofdstuk 4 van de Huisvestingscode verduidelijken

De Brusselse huisvestingscode laat geen enkele uitzondering of afwijking toe. De regels zijn dus van toepassing voor alle woningen die worden verhuurd door de gemeenten en de OCMW’s. En toch.

Praktijkvoorbeeld :

Het reglement van het OCMW van Brussel-Stad preciseert dat de ‘opbrengstwoningen’ niet onder de toepassing vallen. Het gaat daarbij om woningen die “door hun uitzonderlijke ligging, hun uitzonderlijk architecturaal karakter of omwille van rentabiliteit of sociale mix in het gebouw, hoge huurprijzen verantwoorden en die bestemd zijn voor gezinnen met veel financiële middelen.”

Omwille van rentabiliteit, neemt deze operator de vrijheid om een deel van de woningen niet te onderwerpen aan de verplichte transparantie en objectiviteit.

> De Brusselse huisvestingscode zou expliciet en limitatief aan de gemeenten moeten toestaan om specifieke woningen (bijvoorbeeld de woningen aangepast aan personen met een beperkte mobiliteit of de transitwoningen) aan bijzondere toegangscriteria te onderwerpen en daarvoor ook aparte inschrijvingslijsten te gebruiken.

> Gemeenten en OCMW’s die verdergaan met andere woningen te ontrekken aan het toewijzingsreglement zouden hiervoor moeten worden gesanctioneerd.

2/ Bepaalde inschrijvingsvoorwaarden verbieden

De Brusselse huisvestingscode voorziet geen enkele inschrijvingsvoorwaarde. De meeste gemeenten hebben echter de toegang tot hun woningpark beperkt door inschrijvingsvoorwaarden op te leggen.

Praktijkvoorbeeld :

Beschikken over een minimuminkomen (Oudergem en Jette), bewijs leveren van ‘een goede betaler te zijn als huurder (Etterbeek en Bosvoorde), een lokale binding hebben (Anderlecht), geen steun ontvangen van het OCMW (OCMW van St Joost) …

Deze inschrijvingsvoorwaarden zijn ontoelaatbaar omdat ze op een definitieve manier een deel van de mogelijke kandidaten uitsluiten.

> De Brusselse huisvestingscode zou dergelijke inschrijvingsvoorwaarden moeten verbieden. Andere voorwaarden in het voordeel van het recht op wonen voor de gezinnen met een laag inkomen (zoals bijvoorbeeld inkomensplafonds) zouden wel moeten worden voorzien,

3/ De toewijzingscriteria wijzigen

De Brusselse huisvestingscode bepaalt dat de woningen moeten worden toegewezen aan de hand van een aantal criteria : de chronologische volgorde ; de ligging van de woning ; de grootte van het gezin en de eventuele voorrangspunten.

Deze toewijzingscriteria zijn niet allemaal even opportuun: de ligging van de woning zou geen toewijzingscriterium mogen zijn. Bovendien worden andere belangrijke toewijzingscriteria niet vermeld : het inkomen van het gezin.

> De Code zou daarom moeten verwijzen naar een uniforme definitie van wat een aangepast woning is : een woning die overeenkomt met de grootte van het gezin en waarvan de woonkost (huur en kosten inbegrepen) niet hoger ligt dan 40% van het gezinsinkomen.

Praktijkvoorbeeld van voorrangspunten : De gemeente Koekelberg geeft een maximum van 3 voorrangspunten “voor het koppel, waarvan de twee leden jonger zijn dan 30 jaar en een inkomen uit arbeid hebben gedurende minstens 12 maanden”. Dit voordeel is uiteraard discriminerend!

> De voorrangspunten moeten de principes van gelijkheid en niet-discriminatie respecteren en moeten de toegang tot gemeentewoningen voor kansarme gezinnen of personen in moeilijkheden bevorderen.

4/ De administratieve sancties omkaderen

De Brusselse huisvestingscode spreekt niet over administratieve sancties.
Gemeenten mogen administratieve sancties opleggen, maar dan moeten ze een aantal elementaire principes respecteren, zoals bijvoorbeeld de proportionaliteit van de sanctie in verhouding tot het gedrag van de kandidaat-huurder.

Praktijkvoorbeeld :

Verschillende gedragingen worden gesanctioneerd door een schrapping uit het register of het verliezen van zijn plaats in het register : geen jaarlijkse hernieuwing van zijn inschrijving (Anderlecht, Brussel, Oudergem, …), niet mededelen van inlichtingen of wijzing van de persoonlijke situatie (Etterbeek, Koekelberg), geen antwoord op het aanbod van een woning (Anderlecht), weigeren van een aangepaste woning (Oudergem).

> We vragen dat in de Huisvestingscode het schrappen uit het register beter wordt omkaderd.

5/ De beroepsmogelijkheden versterken

Iedere kandidaat die zich benadeeld voelt door een toewijzing zou in principe beroep kunnen aantekenen. In de praktijk staat de mogelijkheid van beroep open voor de paar personen aan wie de gemeenten een woning hebben aangeboden (2 à 3 personen) en dan nog met zeer korte termijnen. Sommige gemeenten voorzien de mogelijkheid om geen uitspraak te doen over het beroep en zo het verzoek te verwerpen.

Praktijkvoorbeeld :

De reglementen van Ukkel en Evere voorzien geen beroepsprocedure. In Molenbeek worden de termijnen waarbinnen de gemeente een uitspraak moet doen niet vermeld.

> De beroepsprocedure zou in de Huisvestingscode veel preciezer moeten worden vastgelegd.

> Gemeenten en OCWM’s moeten uitspraak doen over het beroep en hun beslissing motiveren.

> De toewijzing van de woningen zou beter gebeuren door niet-gepolitiseerde toewijzingscommissies.

Meer info?

Brusselse Bond voor het Recht op Wonen
02/502.84.63
Werner Van Mieghem, coördinator BBRoW
Ilham Bensaïd, communicatieverantwoordelijke BBRoW

De volledige analyse van de BBRoW (+/- 40 pagina’s) kan u raadplegen hier of kunnen we u opsturen.