10. La lutte contre les bâtiments vides (Mémorandum communal)

12/03/2012

Même si tout le monde s’accorde à dire que le problème des bâtiments inoccupés doit être combattu parce que l’espace urbain est limité, cela fait près de 20 ans que l’on parle d’une situation qui concernerait 15.000 à 30.000 logements vides à Bruxelles.

Si un recensement a été établi en 1998 lors de la réalisation du Plan Régional de Développement [1], aucun inventaire systématique n’a été fait depuis et le plus grand flou entoure la question du nombre de logements inoccupés. Les chiffres les plus récents évoquent encore et toujours cette même fourchette de 15.000 à 30.000 unités [2] et l’état des lieux du Plan Régional de Développement Durable [3].

1. Tenir un inventaire est primordial

La première manière d’appréhender le problème des logements vides est de savoir où ils sont, qui sont leurs propriétaires, pour pouvoir identifier ensuite les raisons de cette inoccupation.

La tenue d’un inventaire systématique s’impose donc et ce relevé devrait être fait par les communes. La mise à jour d’un inventaire nous semble faire partie des éléments de bonne gestion, recenser les immeubles manifestement insalubres et les immeubles inoccupés, comme on recense les personnes qui habitent sur le territoire communal.

Si certaines situations d’inoccupation sont flagrantes parce qu’elles s’accompagnent d’une dégradation importante du bâtiment, d’autres situation d’inoccupation sont beaucoup moins évidentes à identifier et ce ne sera que grâce à des indices convergents que l’on pourra établir une inoccupation qui peut pourtant durer depuis des années.

Pour s’aider, les communes disposent d’informations urbanistiques et d’informations relatives à l’inscription aux registres de la population. Grâce au travail de terrain des stewards des services de prévention et des services de police de proximité, du travail éventuel d’associations locales, la commune devrait recouper les informations dont disposent les différents services pour établir la liste des immeubles inoccupés qui se trouvent sur son territoire.

En outre, les distributeurs d’énergie doivent en principe communiquer aux communes les informations relatives aux immeubles dont les consommations d’électricité, de gaz et d’eau sont anormalement faibles et dont on peut déduire une inoccupation.

Jusqu’en 2006, le rapport annuel du distributeur d’eau, IBGE, renseignait le nombre de logements par commune, dont la consommation d’eau était inférieure à 5 m³ par an (soit 13.251 logements). Si ce chiffre sous-évalue le nombre de logements inoccupés puisque tous les logements ne disposent pas d’un compteur d’eau individuel, il n’en constitue pas moins une indication sur la localisation par commune, des logements inoccupés.

Depuis lors, l’intercommunale ne communique plus ces données dans son rapport annuel et refuse, sur base de la protection de la vie privée, de transmettre de manière systématique aux communes, la liste des adresses de ces immeubles, faibles consommateurs d’eau, qui sont vraisemblablement inoccupés.

L’argument de la vie privée nous semble dans ce cas bien peu convainquant puisque les différents pouvoirs publics disposent d’un tas d’informations sur les particuliers et qu’en l’occurrence l’objectif de transmission d’information est d’intérêt public, d’autant que, depuis 2009, le fait de laisser un logement inoccupé est, sauf justification valable, considéré comme une infraction.

Si ces données ne doivent pas être communiquées au grand public, nous plaidons pour qu’elles soient au moins mises à disposition des communes de manière systématique par l’ensemble des distributeurs d’énergie (eau, gaz, électricité) pour servir de base à l’établissement d’un inventaire des logements inoccupés.

Cet inventaire devrait permettre aux communes d’entamer des discussions avec les propriétaires pour qu’ils réhabilitent leurs immeubles, en leur donnant l’information adéquate sur les aides dont ils pourraient bénéficier, leur suggérer de confier la gestion de leurs immeubles à une Agence Immobilière Sociale (AIS) ou si nécessaire menacer de recourir à la sanction financière.

Cet inventaire des logements vides devait être transmis automatiquement par les communes au Service Régional de utte contre les logements inoccupés, aux AIS et aux associations agréées en vertu du Code du Logement en matière d’inoccupation pour que cette information puisse être utilisée efficacement.

2. Attitude à adopter par rapport à la sanction régionale

Nous sommes vraisemblablement à un moment clé de la lutte contre les logements vides puisqu’un service régional spécifique est mis en place. Les communes, qui étaient jusqu’à présent exclusivement compétentes pour établir une taxe sur les logements inoccupés, auront à se positionner quant à l’attitude à adopter par rapport à ce nouveau service régional.

Le Code du logement prévoit depuis 2009 que les logements inoccupés peuvent faire l’objet d’une amende régionale. Il a été attendu, le voilà, le service régional compétent a été mis sur pied au début de l’année 2012. Il devrait rapidement être effectif et avoir repéré quelques immeubles de logements inoccupés depuis plus de 12 mois auxquels il pourra imposer une amende administrative.

Si la taxe communale sur les logements inoccupés et l’amende régionale peuvent coexister à l’égard d’un même bien [4], le Code du Logement encourage les communes à abandonner la taxation des logements inoccupés. Il est prévu que le service régional restituera 85% du montant de l’amende perçue à la commune sur le territoire de laquelle se situe l’immeuble à la condition que la commune ne taxe plus les logements inoccupés et qu’elle affecte le produit de cette amende à sa politique du logement.

La commune a selon nous tout à y gagner ; une tâche en moins, puisque la poursuite des infractions sera de la compétence de la Région et malgré tout la perception de recettes puisque la toute grande partie du produit de l’amende lui sera restitué.

A l’heure actuelle trop peu de communes agissent effectivement par rapport aux immeubles inhabités qui se trouvent sur leur territoire. [5]

La mise en place d’un service régional, compétent pour sanctionner les immeubles inoccupés est une bonne chose, la Région est à nos yeux, plus efficace pour contrôler et sanctionner les propriétaires de logements vides. Le bon fonctionnement du Service d’inspection régionale en matière de lutte contre l’insalubrité atteste de la plus-value que peut représenter une prise en charge efficace au niveau régional.

Le nouveau Service régional est prêt, c’est le moment pour les communes de mettre au point une collaboration efficace avec ce service « logement inoccupés ».

3. Mettre en œuvre le droit de gestion publique

Le droit de gestion publique – qui permet à une commune de prendre en gestion un logement inoccupé - a été amélioré à plusieurs reprises et constitue certainement un instrument intéressant dont disposent les communes (parmi d’autres opérateurs) pour agir par rapport aux propriétaires qui laissent des bâtiments de logements inoccupés. D’une part parce qu’on sait que le simple fait d’informer les propriétaires que leur immeuble se trouve sur une liste de logements inoccupés suffit souvent à les faire bouger, d’autre part en raison du fait qu’une prise en gestion forcée peut, dans l’hypothèse où la phase amiable de la procédure n’a pas abouti, mener à la mise en location du logement inoccupé ou insalubre. Nous encourageons fortement les communes à se saisir de l’outil.

4. Favoriser la conclusion de conventions d’occupations temporaires

Nous plaidons pour que les communes qui disposent de bâtiments inoccupés en attente de rénovation ou en attente de la réalisation du projet qui les concernent, concluent des conventions d’occupations précaires pour permettre à des personnes d’habiter ces lieux provisoirement, pendant une période la plus longue possible.

5. S’attaquer au problème des bureaux inoccupés

Si la Région considère dorénavant que l’inoccupation de logements n’est pas acceptable, puisqu’une sanction pénale vient sanctionner le fait de laisser un logement inoccupé, l’inoccupation des surfaces de bureaux semble quant à elle tolérée par les pouvoirs publics puisqu’ils ne font l’objet d’aucune taxe ni amende ni de la part de la Région ni de la part des communes (sauf le système mis en place dans les deux communes, exposé ci-après comme « bonne pratique »).

Il y aurait pourtant près de 2 millions de m² de surface de bureaux vides (chiffre datant de 2009) à Bruxelles. Le manque d’espace disponible rend ce phénomène inacceptable d’autant que des permis pour construire des bureaux sont encore délivrés et que des bureaux neufs continuent à s’implanter.

Quelques projets de reconversion de bureaux en logements existent et sont encouragés par la Région, mais il y en a beaucoup d’autres pour lesquels il n’y a aucun projet de remise dans le circuit. Bien sûr la conversion n’est pas évidente et tous les bureaux ne pourront pas être convertis en logement ou en équipements communautaires, mais tant que cette situation d’inoccupation est tolérée, il est apparemment financièrement tenable pour des investisseurs, de laisser pourrir sur pied des immeubles de bureaux.

Les problèmes de surproduction des bureaux à Bruxelles datent. Lorsque la Région bruxelloise est devenue compétente en matière d’aménagement de son territoire en 1989, son objectif principal a été, via le premier PRD et le PRAS, de mieux maîtriser l’implantation des bureaux. Elle ne s’est pourtant jamais donné les moyens de limiter réellement la production de bureaux.

La délivrance de permis de construction de nouveaux bureaux a quelque chose d’indécent à l’heure actuelle, au vu du nombre de bureaux inoccupés. Nous estimons que la délivrance de permis d’urbanisme pour la construction de bureaux devrait être drastiquement limitée, et que les charges d’urbanisme imposées dans le cadre de la construction de bureaux devraient être de nature à décourager les investissements dans le bureau neuf.

Par ailleurs, les surfaces de bureaux inoccupés devraient faire l’objet de sanctions financières, de nature à inciter les propriétaires à envisager très sérieusement leur rénovation ou leur reconversion. Nous plaidons dès lors pour que les communes, à l’instar de ce que font déjà certaines d’entre-elles, surtaxent les bureaux inoccupés.

Bonne pratique :

Puisque toutes les communes perçoivent une taxe sur la fonction de bureau, un taux largement plus élevé devrait être appliqué à l’égard des bureaux inoccupés, c’est la solution qu’ont déjà adoptée, dans une certaine mesure, les communes d’Auderghem et de Berchem Sainte-Agathe. La situation financière des communes justifie largement que cette « non-activité » fasse l’objet de taxe communale, dans l’attente de faire l’objet un jour peut-être à son tour, d’une amende régionale.

Notes

[1En 1998 la base de données régionale pour l’élaboration du PRAS évoque le chiffre de 5.393 bâtiments totalement vides, que l’on pouvait multiplier par trois (nombre approximatif de logements pouvant être créé dans un bâtiment) pour parvenir à un chiffre situé aux alentours des 15.000 à 20.000 unités).

[2Nicolas Bernard, « La lutte contre la vacance immobilière (à Bruxelles et ailleurs) : constats et bonnes pratiques, La Charte, 2011, p.4 et s.

[3réalisé en 2011 n’apporte malheureusement pas plus de précision sur la question « Plan Régional de Développement Durable, phase préparatoire, Etat des lieux de la Région de Bruxelles-Capitale », Agence de Développement Territorial, p. 97

[4La Cour Constitutionnelle l’a affirmé dans son arrêt n°4794 du 29 juillet 2010, B.4.5.

[5Le montant des recettes fiscales que perçoivent actuellement les Communes dans le cadre des logements inoccupés, inachevés et les taudis est relativement faible : les comptes 2008 pour l’ensemble des 19 communes attestent d’un montant total de 2. 554 811€, soit une moyenne de 212. 900€ par commune. (Nos calculs sont basés sur les données figurant dans « Questions et Réponses » - Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale- 15 mai 2010- n°7).