En attendant un Gouvernement fédéral... Rappel des revendications du RBDH

15/07/2010
Signataires de ce mémorandum : les 48 associations membres du RBDH

Introduction

Le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat et ses 50 associations-membres œuvrent jour après jour à la réalisation du droit au logement. Concrètement, cette implication se traduit par le soutien d’un nombre grandissant de Bruxellois qui sont à la recherche désespérée d’un logement décent à un prix abordable mais aussi par des actions, des formations, des publications et des campagnes de presse.

Confrontées quotidiennement à des difficultés sur le marché du logement bruxellois, nos associations-membres cherchent des solutions avec d’autres associations et instances publiques.

Nous avons regroupé dans ce mémorandum nos solutions et propositions les plus importantes, approuvées par nos associations-membres.

Quinze ans de Droit au Logement

En 1994, la Constitution belge intégrait dans son article 23 les droits fondamentaux socio-économiques dont relève le droit au logement : « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. Ce droit comprend notamment le droit à un logement décent. »

Le droit au logement est également reconnu dans plusieurs traités internationaux qui reconnaissent ce droit à toute personne sans distinction de race, d’origine, de sexe ou de statut.

Malheureusement force est de constater que quinze ans plus tard, de nombreuses familles bruxelloises sont plus que jamais loin de jouir du droit à un logement décent. Les problèmes sur le marché bruxellois du logement n’ont fait que s’aggraver et un nombre grandissant de ménages en sont victimes.

Les loyers autant que les prix de vente des logements sur le marché privé ont fortement augmenté ces dernières années.
Entre 1998 et 2006, les loyers sur le marché locatif privé ont augmenté entre 7 et 70% (studios + 7 %, appartements 1 ou 2 chambres + 40 %, 3 chambres + 70 %, 4 chambres + 65 %), tandis que l’indice des prix à la consommation n’a augmenté que de 15%. En 2007, le loyer moyen s’élevait à 508 euros.

Pour les personnes ayant un revenu modeste et même pour les ménages avec un revenu moyen, le marché locatif privé est à peine accessible. Les chiffres de l’Observatoire des Loyers ne laissent planer aucun doute. Le 3e décile de revenus accède à 2% du marché locatif privé (en 1997 encore à 19%), le 4e décile de revenus à 8% du marché locatif privé (en 1997 encore à 27%) et le 5e décile de revenus accède à 30% du marché locatif privé (en 1997 encore à 42%).

En 4 ans, le prix de vente moyen d’un appartement à Bruxelles (2004-2007) a grimpé de 31% jusqu’à 178 000 euros. Le prix d’un logement unifamilial a même augmenté de 210% et atteint aujourd’hui la somme de 308 000 euros.

Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ne laisse planer aucun doute : « Le nombre d’emprunteurs ayant un revenu qui répond aux critères en vigueur pour l’obtention d’un logement social est passé de 88% en 2005 à 76% en 2007. Il est évident que l’acquisition d’un logement devient de plus en plus difficile pour les ménages ayant des revenus limités. »

Plus d’un quart des Bruxellois - soit presque 300 000 personnes – vit dans un ménage dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté et connaissent des grandes difficultés pour boucler leurs fins de mois.
Se loger est devenu une dépense de plus en plus lourde pour un nombre grandissant de personnes. Ainsi, 62% des locataires bruxellois privés soit 240 000 ménages dépensent plus d’un tiers de leurs revenus pour se loger (hors charges et frais).

Les propositions du RBDH

Il ne se passerait rien en matière de politique du logement à Bruxelles ? Bien sûr que non, mais les initiatives qui existent sont prises à une trop petite échelle et de manière trop fragmentée pour changer fondamentalement la situation du logement pour les ménages à faibles revenus.

Seules des mesures de fond pourront améliorer la situation à Bruxelles. Dans les pages suivantes, le RBDH vous présente ses propositions pour que le droit à l’habitat à Bruxelles soit effectivement réalisé.

Droit à un logement abordable

  • 6% de TVA pour les logements neufs

Le Fonds du Logement, à la différence des sociétés de logement social, paie à l’Etat une TVA de 21% lors de ses opérations de construction, que ce soit pour la location ou pour la vente. Le RBDH plaide pour que la diminution à 6% accordée aux SISP soit étendue au Fonds du Logement et d’autres acteurs sociaux.

  • Un Fonds de garanties locatives centralisé

La loi du 26 avril 2007 qui limite la garantie locative à 2 mois de loyer et qui a créé la possibilité pour le locataire de composer progressivement sa garantie locative (en maximum 36 mois) via une garantie bancaire ou via un contrat conclu entre un CPAS et une institution financière, n’offre pas de solution fondamentale pour le paiement de la garantie locative.

L’expérience de nos associations-membres montre que pour les publics les plus démunis économiquement, il est moins évident de faire appel aux banques pour la composition de la garantie locative, et cela en raison des conditions imposées (frais de dossiers notamment) par les institutions financières qui n’appliquent pas la loi.

C’est pour cela que le RBDH plaide pour un fonds fédéral de garantie locative centralisé, géré par une instance non-commerciale, accessible à tous les locataires.

  • Contrôle des loyers

Le RBDH a plusieurs propositions concrètes pour arriver à un contrôle des loyers.

La mise sur pied d’une base de données détaillées sur les loyers et sur la qualité des logements

Depuis le 1er janvier 2007, l’enregistrement du bail est obligatoire et gratuit pour le bailleur. Cette obligation offre la possibilité de mettre sur pied une base de données détaillée des loyers des logements en collaboration avec l’Administration de l’Enregistrement du SPF Finances. Il serait dès lors judicieux que l’état des lieux soit réalisé selon une forme ou sur base d’un document type qui permette son traitement statistique.

Le maintien et l’élargissement des commissions paritaires locatives

A l’initiative des ministres fédéraux de la justice et de l’intégration sociale, trois commissions paritaires locatives ont été instituées en 2006 à Gand, Charleroi et Bruxelles-Ville. Ces commissions devaient non seulement servir d’intermédiaire entre le bailleur et le locataire en cas de conflits mais aussi instaurer une grille des loyers.

La commission paritaire locative de Bruxelles-Ville a arrêté de fonctionner à la fin de 2007. La commission a tout de même sur base d’une étude essayé pour la première fois en région bruxelloise d’établir les critères d’un loyer de référence. Le RBDH plaide pour qu’une commission paritaire locative soit mise en place pour toute la Région de Bruxelles-Capitale et qu’elle poursuive son travail sur le loyer de référence et la médiation locative.

Définir un loyer de référence par type de logement

Le RBDH plaide pour la définition d’un loyer de référence par type de logement. Si nous voulons pouvoir juger si le loyer demandé pour un logement correspond ou non à sa qualité, nous devons disposer d’une grille de loyers de référence en fonction de la taille, du confort, de la performance énergétique, de la qualité et de l’environnement du bien mis en location.

Une fiscalité locative équilibrée au niveau fédéral et régional

Les revenus provenant des loyers récoltés par le bailleur sont imposés sur la base d’un montant fixe : le revenu cadastral indexé. Mais comme le revenu cadastral n’est plus actualisé depuis 1975, il n’existe pas de référence fiable pour ce qui concerne les revenus générés par les loyers. [1]

La fiscalité actuelle n’est pas équitable car elle s’applique de manière uniforme à tous les propriétaires-bailleurs et se base sur le revenu cadastral des logements sans tenir compte du rendement réel : loyers effectivement encaissés, travaux réalisés, …

L’effet pervers de ce système est que les propriétaires qui touchent des loyers trop élevés pour des logements en mauvais état ne doivent pas payer plus d’impôts que ceux qui entretiennent leur bien et demandent un loyer raisonnable. Ils sont donc en quelque sorte « récompensés » de leur incivisme.

Nous plaidons pour une fiscalité locative équitable basée sur le rendement locatif réel afin que les propriétaires-bailleurs qui pratiquent des loyers modérés et entretiennent leurs logements bénéficient d’avantages fiscaux. C’est pourquoi nous plaidons pour l’obligation pour les propriétaires de déclarer sur leur déclaration d’impôts des personnes physiques les loyers effectivement encaissés avec mention justifiée des frais de rénovation et d’entretien. Sans une fiscalité équitable, l’absence de rénovation et la distorsion des loyers continueront à être favorisées.

La Région Bruxelloise peut également prendre des initiatives. Au niveau régional, elle peut prendre des mesures d’aide aux propriétaires (encouragements fiscaux, primes de rénovation et d’énergie) couplées à des loyers de référence.

En outre, depuis 2001, les Régions peuvent intervenir au niveau de l’impôt foncier. La Région de Bruxelles-Capitale pourrait calculer l’impôt foncier sur base de la différence entre le loyer réel et un loyer de référence.

Droit à un logement de bonne qualité

Le Code Civil et la loi sur les baux formulent l’obligation pour le bailleur de délivrer le bien loué en bon état d’entretien. Celui-ci doit également l’entretenir pendant toute la durée du bail et ne peut désormais plus déroger à cette obligation. [2] Un locataire peut s’adresser au juge de paix pour obtenir la réalisation des travaux ou des dommages et intérêts.

  • Un meilleur accès à la Justice

Trop souvent encore, les locataires hésitent à s’adresser à la justice de paix pour faire respecter leurs droits. Dans 80% des cas, les procédures en justice de paix sont initiées par les bailleurs.

A l’initiative des ministres fédéraux de la justice et de l’intégration sociale, trois commissions paritaires locatives avaient été instituées en 2006, à titre expérimentale, dans les villes de Gand, Charleroi et Bruxelles-Ville. L’objectif de ces commissions était de juger – en présence de représentants des locataires et des bailleurs – si les loyers demandés correspondaient à la qualité proposée et de les conduire à un accord à l’amiable entre eux. A Bruxelles-ville, il fut mis fin à la commission paritaire locative à la fin 2007.

Le RBDH plaide pour qu’une commission paritaire locative soit mise en place pour toute la Région de Bruxelles-Capitale et que celle-ci poursuive le travail entamée du projet pilote à Bruxelles-Ville sur la médiation locative et le loyer de référence.

  • Des stimulants à la rénovation

Au niveau fédéral : pas de déduction forfaitaire des charges pour la fixation du revenu cadastral

Pour l’instant, les autorités fédérales tiennent compte systématiquement, pour le calcul du revenu cadastral (valeur locative estimée) d’une déduction de 40% pour les frais d’entretien et de rénovation, sans que le propriétaire n’ait à prouver qu’il a effectivement réalisé les travaux.

Le RBDH demande la suppression de cette déduction forfaitaire et propose que les propriétaires ne puissent déduire que les frais réels d’entretien et de rénovation (pour lesquels il n’a bénéficié d’aucune prime). Ce serait un encouragement à mieux entretenir les habitations ainsi qu’un moyen de lutter contre le travail au noir.

Prix de l’énergie abordables

Pour garantir à chacun un accès au chauffage, à l’éclairage et à l’eau - des éléments indispensables pour un logement décent -, le RBDH demande, outre l’accès effectif à l’utilisation rationnelle d’énergie pour tous y compris les ménages précarisés et locataires de leur logement, la mise en œuvre des points suivants :

- une réduction de taux de la T.V.A. de 21% à 6% pour le gaz et pour l’électricité à usage domestique au moins pour les titulaires du tarif social spécifique et une quantité raisonnable de consommation,

- la mise en place d’une tarification progressive pour la fourniture en gaz et en électricité pour les ménages par la fixation par les autorités fédérales de prix maximaux par tranche de consommation en tenant compte de la taille du ménage et de l’état du logement ou en tout cas la suppression des termes fixes et du principe de dégressivité ;

- le droit pour les associations de représenter des personnes en difficultés de paiement devant le juge de paix ;

- de maintenir le caractère public de la totalité du secteur de l’eau et de résister à toute tentative de libéralisation.

Lutte contre la discrimination en matière de logement

La loi belge interdit la discrimination. Il est question de discrimination dès lors qu’une personne est traitée différemment en raison d’un motif discriminatoire, sans qu’un motif légitime justifie cette différence.

La discrimination est un délit grave qui n’est commis que par une minorité, la grande majorité des propriétaires ne commettent pas de discriminations et respectent l’égalité des chances. La discrimination sur le marché du logement peut prendre différentes formes. Elle peut être directe (par exemple : « nous ne louons pas aux noirs ») ou indirecte (par exemple : dès lors qu’une personne avec un handicap exprime son intention de louer, le propriétaire augmente le prix de location par rapport au prix affiché). Elle peut aussi intervenir à différents moments du processus de location ou de vente : au téléphone, à la visite du bien, après la visite, dans l’annonce, …

Le propriétaire est libre de déterminer les conditions de location ou de vente mais la législation limite cette liberté. Le propriétaire ne peut jamais retenir de critères de sélection qui se basent sur des éléments non objectifs ou raisonnables.
Des critères discriminatoires tels que la prétendue race, la couleur de peau, l’origine nationale ou ethnique, le sexe ne peuvent jamais justifier une distinction. Un propriétaire ne peut pas, par exemple, refuser de louer à une personne qui émarge au CPAS, sans tenir compte de sa capacité réelle à payer le loyer.

Il ressort du traitement de dossiers individuels, que le fait pour une victime de signaler une discrimination est compliqué : il faut téléphoner, écrire, rassembler des preuves alors qu’il faut déjà dépenser pas mal d’énergie pour trouver un autre logement. En outre, le fait d’apporter la preuve d’une discrimination en matière de logement est extrêmement difficile.

Le Centre pour l’Egalité des Chances et de Lutte contre le Racisme a formulé les recommandations politiques suivantes qui sont soutenues par le RBDH :

- la mise sur pied d’un cadre légal définissant les documents ou informations qu’un bailleur peut exiger de la part d’un candidat-locataire,

- l’insertion d’une clause anti-discrimination dans les contrats d’agences immobilières ;

- attirer l’attention de l’interdiction légale de discrimination en matière de logement.

Des tests de situation via des enquêtes téléphoniques ont démontré que les personnes avec un nom étranger ou un statut précaire (demandeur d’asile, étrangers, etc.) ont rencontré nettement plus de problèmes pour obtenir un rendez-vous avec un bailleur ou un agent immobilier. Le RBDH plaide pour que ces tests de situation puissent servir de preuve légale afin d’établir une infraction à la loi anti-discrimination.

Financement et politique du logement

Le financement de la Région et des communes doit être revu en profondeur

31% des revenus de la Région de Bruxelles-Capitale sont payés par les habitants de la Région par le biais de l’impôt sur les personnes physiques. 35% de ses revenus découlent de différentes taxes immobilières : les droits de succession, le précompte immobilier, les droits d’enregistrement.

Cela veut donc dire que Bruxelles se trouve dans une position très ambivalente par rapport au marché immobilier : si des prix de vente élevés et un grand nombre de ventes signifient pour la Région davantage de revenus, ils engendrent aussi l’exclusion sociale pour les ménages et donc implique plus de dépenses sociales.

Dans les communes, 30% des recettes proviennent de l’IPP (impôt sur les personnes physiques). Mais cette moyenne cache des disparités importantes car Ganshoren, par exemple, tire 47 % de ses revenus des impôts sur les personnes alors que Saint-Josse-ten-Noode n’en perçoit que 7% et Bruxelles-Ville 10%.

Cette source de financement a comme conséquence que, depuis de nombreuses années, les communes et la Région essaient de retenir ou de faire venir dans la capitale des familles à revenus moyens en leur facilitant l’accès à la propriété.

La plupart des communes bruxelloises affichent un déficit budgétaire. Par conséquent, les initiatives qui peuvent y attirer ou y maintenir des personnes à bas revenus ne soulèvent pas l’enthousiasme. Mais, sur le terrain, force est de constater que le nombre de familles à revenus modestes va croissant.

C’est pourquoi le RBDH plaide pour un revirement au niveau du financement de la Région et des communes et en faveur de moyens suffisants pour que Bruxelles puisse continuer à assurer son rôle de capitale.

Le soutien financier du niveau fédéral en faveur de la Région bruxelloise (c’est-à-dire l’Accord de Coopération) a été renforcé jusqu’à 125 millions euros par an. Le RBDH demande d’augmenter ce montant encore davantage et souhaite qu’une part importante soit investie dans le logement social. En outre, nous voulons que les décisions concernant les acteurs et les projets auxquels ces moyens financiers sont alloués, soient prises de façon plus transparentes et plus objectives.

De manière générale, le gouvernement et le parlement bruxellois devraient entamer, avec les autorités fédérales et les deux autres régions, la discussion sur le (re)financement des communes et de la Région. Le principe de l’impôt sur le revenu qui est payé dans la région où on travaille, doit en plus être mis sur la table.

Notes

[1Sur recommandation du Conseil Supérieur des Finances, il semble que malgré l’indexation et la hausse du coefficient de revalorisation à 1,40% du revenu cadastral, une sous-estimation moyenne de 40% persiste ; voir « Taxation des loyers et réforme de la fiscalité immobilière », Conseil Supérieur des Finances, février 1997, p. 23.

[2Art. 1719, 1720 et 1721 du Code Civil ; art. 2 de la loi sur les baux de résidence principale du 20 février 1991 et l’arrêté royal du 8 juillet 1997.