De eisen van de BBRoW voor de nieuwe federale regering

15/07/2010
Aantal ondertekenaars van dit memorandum : de 48 leden-verenigingen van de BBRoW.

Inleiding

De Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) en haar 50 leden-verenigingen ijveren dag in dag uit voor de realisatie van het recht op wonen. Concreet vertaalt zich dat in ondersteuning van alsmaar meer Brusselaars die wanhopig op zoek zijn naar een degelijke en betaalbare woning, maar ook in acties, vormingsactiviteiten, publicaties en perscampagnes.

Onze leden- verenigingen worden dagelijks geconfronteerd met de problemen op de Brusselse huisvestingsmarkt en zoeken hiervoor oplossingen, samen met andere verenigingen en publieke instanties.

De belangrijkste van die oplossingen en voorstellen hebben we gebundeld in dit memorandum dat door de leden-verenigingen werd goedgekeurd tijdens de Algemene Vergadering van 12 januari 2009.

Vijftien jaar Recht op Wonen

In 1994 werd in de Belgische Grondwet artikel 23 opgenomen over de sociaaleconomische grondrechten, waartoe ook het Recht op Wonen behoort: “Iedereen heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting.”

Het Recht op wonen is ook opgenomen in verschillende internationale verdragen die dit recht toekennen aan ieder persoon, zonder onderscheid naar ras, afkomst, geslacht of statuut.

Jammer genoeg moeten we zeggen dat na 15 jaar dit recht op wonen voor veel gezinnen in Brussel verder weg staat dan ooit. De problemen op de Brusselse huisvestingsmarkt zijn de laatste jaren ernstig toegenomen, en daarvan zijn alsmaar meer gezinnen met een laag inkomen het slachtoffer. De Brusselse wooncrisis heeft verschillende oorzaken:

De prijzen van zowel huur- als koopwoningen zijn de laatste jaren sterk gestegen

Tussen 1998 en 2006 stegen de privéhuurprijzen in Brussel tussen 7 en 70% (studio’s + 7 %, appartement 1 of 2 kamers + 40 %, 3 kamers + 70 %, 4 kamers + 65 %), terwijl de index van de consumptieprijzen slechts met 15% steeg. De gemiddelde huurprijs in 2007 bedroeg 508 euro.

De private huurwoningmarkt is voor mensen met een laag inkomen en zelfs voor gezinnen met een middelgroot inkomen nauwelijks nog toegankelijk. De cijfers van het Observatorium van de Huurprijzen laten hierover geen twijfel bestaan. Het 3e inkomensdeciel heeft toegang tot nauwelijks 2% van de privéhuurmarkt (in 1997 nog 19%), het 4e inkomensdeciel tot 8% van de privéhuurmarkt (in 1997 nog 27%), het 5e inkomensdeciel heeft toegang tot 30% van de privéhuurmarkt in 1997 nog 42%).
De gemiddelde verkoopprijs van een appartement is in Brussel op 4 jaar tijd (2004-2007) gestegen met 31% tot 178 000 euro; de prijs van een eengezinswoning is zelfs met 210% gestegen tot 308 000 euro.
Het Brusselse Woningfonds laat er in haar jaarverslag 2007 geen twijfel over bestaan: “Het aantal ontleners met een inkomen volgens de criteria voor een sociale woning is gedaald van 88% in 2005 tot 76% in 2007. Het is overduidelijk dat de aankoop van een woning steeds moeilijker wordt voor gezinnen met een beperkt inkomen. “

Meer dan een kwart van de Brusselaars of bijna 300 000 personen leven in een huishouden met een inkomen beneden de armoederisicogrens en heeft grote moeilijkheden om rond te komen.

De woonkost is voor steeds meer mensen een té grote uitgave wordt. Liefst 62% van de Brusselse privéhuurders of zowat 240 000 gezinnen geven meer dan 33% van hun inkomen uit aan de maandelijkse huur (zonder kosten en lasten)

De voorstellen van de BBRoW

Gebeurt er in Brussel dan niets voor het wonen? Toch wel, maar de genomen initiatieven zijn té kleinschalig en teveel gefragmenteerd om werkelijk iets ten gronde te veranderen aan de huisvestingssituatie van mensen met een laag inkomen.

De situatie in Brussel kan enkel worden opgelost met fundamentele maatregelen,
Op de volgende bladzijden stelt de BBRoW u haar voorstellen voor om het recht op wonen in Brussel effectief te realiseren.

I. Recht op een woning tegen een betaalbare prijs

1. 6% BTW voor nieuwbouwwoningen

Het Woningfonds geniet – in tegenstelling tot de openbare vastgoedmaatschappijen – niet van een BTW-voet van 6% voor de bouw van woningen, maar moet nog altijd 21% BTW betalen.
De BBRoW pleit ervoor dat de verlaagde BTW-voet van 6% voor de bouw van woningen wordt uitgebreid naar het Woningfonds en andere sociale actoren.


2. Centraal Fonds voor leningen voor samenstelling van de Huurwaarborg

De wet van 26 april 2007 die de huurwaarborg beperkt tot 2 maand huur en de mogelijkheid heeft gecreëerd voor de huurder om de huurwaarborg geleidelijk samen te stellen (binnen een tijdspanne van maximum 36 maanden) via een bankwaarborg of via een contract afgesloten tussen een OCMW en een financiële instelling, biedt geen fundamentele oplossing voor de betaling van de huurwaarborg.

Uit ervaringen van onze leden-verenigingen blijkt dat het voor de economisch kwetsbare bevolkingsgroep allerminst vanzelfsprekend is om voor de samenstelling van de huurwaarborg aan te kloppen bij een bank, omwille van de voorwaarden die worden gesteld (te betalen dossierkosten).

Daarom pleit de BBRoW voor één centraal federaal huurwaarborgfonds dat wordt beheerd door een niet-commerciële instelling en waar alle huurders terechtkunnen voor samenstelling en betaling van de huurwaarborg.

3. Controle van de huurprijzen van woningen

De BBRoW heeft verschillende concrete voorstellen over de manier waarop een – voor ons noodzakelijke - controle van de huurprijzen kan worden gerealiseerd:

De realisatie van een gedetailleerde database over de huurprijzen en de kwaliteit van woningen

Sinds 1 januari 2007 is de registratie van de huurovereenkomst verplicht en gratis voor de verhuurder.
Die verplichting biedt de mogelijkheid om in samenwerking met de dienst registratie van het Ministerie van Financiën een gedetailleerd gegevensbank op te stellen van de huurprijzen van woningen.
Het zou daarbij ook nuttig zijn dat de geregistreerde plaatsbeschrijving van de huurwoning gebeurt volgens een model of aan de hand een typedocument dat toelaat om uniforme statistische informatie te verzamelen.

De continuering en uitbreiding van paritaire huurprijscommissies
Op initiatief van de federale ministers van justitie en sociale integratie werden in 2006 drie paritaire huurcommissies opgericht voor de steden Gent, Charleroi en Brussel-Stad. Deze paritaire huurcommissies hadden als doel om te bemiddelen tussen eigenaar en huurder in geval van conflicten en huurprijstabellen op te stellen.
In Brussel-Stad werd de huurcommissie echter stopgezet eind 2007. De commissie heeft wel aan de hand van een studie een eerste aanzet gegeven tot bepaling van referentie-huurprijzen.
De BBRoW dringt erop aan dat een paritaire huurcommissie voor gans het Brusselse gewest wordt ingevoerd en dat haar werk rond referentie-huurprijzen en bemiddeling wordt verder gezet.

Het vastleggen van referentiehuurprijzen per type woning

Wanneer we willen beoordelen of de gevraagde huurprijs voor een woning overeenkomt met de geboden kwaliteit, dan moet er werk worden gemaakt van referentiehuurprijzen in functie van de grootte, het comfort, de energiezuinigheid, de kwaliteit van de woning en de woonomgeving.

Een evenwichtige huurwoningfiscaliteit op federaal en regionaal niveau

De huurinkomsten van een eigenaar-verhuurder worden via de personenbelasting belast op basis van een vast bedrag: het geïndexeerd kadastraal inkomen. Maar dat K.I. is sinds 1975 niet meer geactualiseerd en is dus geen betrouwbare referentie meer voor de actuele huurinkomsten.
De huidige huurwoningfiscaliteit is onrechtvaardig omdat zij voor alle eigenaar-verhuurders uniform wordt toegepast en enkel gebaseerd is op het kadastraal inkomen van de woning en geen rekening houdt met het werkelijk rendement: werkelijk geïnde huren, uitgevoerde werken, ...
Het perverse effect van dit systeem is dat eigenaars die veel te dure huurprijzen incasseren voor een slechte woning hiervoor niet meer belastingen moeten betalen dan wie zijn huurwoning wel onderhoudt en een redelijke huurprijs vraagt.
Wij pleiten voor een evenwichtige huurwoningfiscaliteit die is gebaseerd op de reële huurinkomsten en die eigenaar-verhuurders die gematigde huurprijzen vragen en de woning onderhouden een fiscaal voordeel oplevert. Daarom pleiten we ook voor de verplichting voor de eigenaar-verhuurders om in het aanslagbiljet voor personenbelasting de reële huurinkomsten te vermelden, maar ook de werkelijke kosten voor renovatie en onderhoud. Zonder een rechtvaardige vastgoedfiscaliteit voor verhuurders, blijft het gebrek aan onderhoud en te hoge huurprijzen gewoon voort bestaan.

II. Recht op een woning van goede kwaliteit

Het Burgerlijk Wetboek en de huurwet verplichten de verhuurder om de huurwoning in goede staat te leveren en te onderhouden. De huurder kan zich tot de vrederechter wenden om uitvoering van werken of schadevergoeding te vragen.

1. Betere toegankelijkheid van justitie

Nog al te vaak aarzelt een huurder om voor het afdwingen van zijn rechten de stap naar vrederechter te zetten. Het is integendeel in 80% van de gevallen de eigenaar die een proces begint bij vrederechter.

Op initiatief van de federale ministers van justitie en sociale integratie werden in 2006 – als pilootproject - drie paritaire huurcommissies opgericht voor de steden Gent, Charleroi en Brussel-Stad. De bedoeling van dergelijke paritaire huurcommissies is om te oordelen - in aanwezigheid van vertegenwoordigers van huurders en verhuurders - of de gevraagde huurprijs overeenkomt met de geboden kwaliteit en aan te sturen op een minnelijk akkoord tussen verhuurder en huurder. In Brussel-Stad werd de huurcommissie echter stopgezet eind 2007.

De BBRoW dringt erop aan dat een paritaire huurcommissie voor gans het Brusselse gewest wordt ingevoerd.


2. Stimulansen voor renovatie

Op federaal niveau: geen forfaitaire aftrek van onderhoudskosten bij de berekening van het kadastraal inkomen

Op dit moment houdt de federale overheid bij de berekening van het kadastraal inkomen (de geschatte opbrengstwaarde van een woning) systematisch 40% af voor onderhoud- en herstellingskosten, zonder dat een eigenaar moet aantonen dat hij die werken effectief heeft uitgevoerd. De BBRoW/RBDH vraagt om af te stappen van die forfaitaire aftrek en stelt voor dat een eigenaar enkel de werkelijke uitgevoerde onderhoud- en herstellingskosten aan zijn woning waarvoor geen premie werd betaald in mindering kan brengen. Dit zou een aanmoediging zijn om woningen beter te onderhouden, maar ook een manier om het zwartwerk aan te pakken.


3. Betaalbare energieprijzen

Om aan iedere persoon het gebruik van verwarming, verlichting en water te garanderen, noodzakelijke elementen voor een behoorlijke huisvesting, vraagt de BBRoW/RBDH:

-  Een verlaging van de BTW op gas en elektriciteit voor huishoudelijk gebruik van 21% naar 6% en dat minstens voor de personen in sociale moeilijkheden.

-  Verenigingen moeten het recht krijgen om personen met betalingsmoeilijkheden voor het vredegerecht te vertegenwoordigen.

-  Om het openbaar karakter van de watersector te behouden en tegen iedere poging tot liberalisering in te gaan.

III. Tegengaan van discriminatie op de huisvestingsmarkt

De Belgische wet verbiedt discriminatie.
Er is sprake van discriminatie wanneer iemand op basis van een bepaalde discriminatiegrond verschillend behandeld wordt, zonder dat hiervoor een gegronde rechtvaardiging kan gegeven worden. Discriminatie is een ernstig misdrijf dat slechts door een minderheid wordt begaan, een grote meerderheid van de eigenaars discrimineert niet en heeft respect voor gelijke kansen.

Discriminatie op de huisvestingsmarkt kan verschillende vormen aannemen. De discriminatie kan direct (vb.: “wij verhuren niet aan zwarten”) of indirect worden geuit (vb.: zodra een persoon met een handicap de intentie toont om te huren, verhoogt de eigenaar de huurprijs in vergelijking met deze geafficheerd). Discriminatie kan ook op verschillende momenten in het huur- of aankoopproces tot uiting komen: aan de telefoon, bij bezoek aan het vastgoed, na het bezoek, in een advertentie, … De eigenaar is vrij in het bepalen van de huur- of aankoopvoorwaarden, maar de wetgeving perkt deze vrijheid in. De eigenaar mag immers geen discriminerende selectiecriteria hanteren die niet objectief of redelijk te verklaren zijn. Echter, discriminerende criteria zoals het zogenaamde ras, huidskleur, afkomst, nationale of etnische afstamming en geslacht kunnen nooit het onderwerp uitmaken van een rechtvaardiging. Een eigenaar mag bijvoorbeeld niet weigeren om te verhuren aan personen die een uitkering ontvangen van het OCMW, zonder rekening te houden met hun reële financiële capaciteit tot het betalen van de huur. Uit de individuele dossierbehandeling wordt vastgesteld dat een discriminatie melden door de slachtoffers als omslachtig wordt beschouwd: je moet bellen, schrijven, bewijzen verzamelen, …terwijl het al genoeg energie van je vergt om naar een nieuwe woonst te zoeken. Bovendien is discriminatie op de huisvestingsmarkt ontzettend moeilijk te bewijzen.

Het Centrum voor Gelijkheid van Kansen en Racismebestrijding heeft hiertoe volgende beleidsvoorstellen geformuleerd die we vanuit de BBRoW mee ondersteunen:

- een wettelijk kader scheppen om aan te geven welke documenten of informatie verhuurders mogen eisen van hun kandidaat-huurder

- een non-discriminatieclausule invoegen in contracten van vastgoedmakelaars en woningbureaus
- het wettelijke verbod op discriminatie in de huisvesting onder de aandacht brengen

Ook praktijktests via telefoonenquêtes hebben aangetoond dat personen met een vreemde naam of met een precair statuut (asielzoekers, vluchtelingen, etc.) duidelijk meer problemen ondervinden om een afspraak te kunnen maken met een verhuurder/immobiliënagent. De BBRoW ijvert ervoor om deze praktijktests als wettelijk bewijsmateriaal te hanteren bij het melden van een inbreuk tegen de antidiscriminatiewet.

IV. De financiering van het Gewest en het huisvestingsbeleid

De financiering van het Brusselse Gewest en de gemeenten moet worden omgegooid.

31% van de inkomsten van het Brusselse Gewest worden door de inwoners betaald via de personenbelasting.
35% van de inkomsten zijn afkomstig van verschillende vastgoedtaksen: erfenisrechten, onroerende voorheffing, registratierechten.

Brussel zit daardoor in een zeer ‘ambivalente’ positie ten opzichte van de vastgoedmarkt: hoge verkoopprijzen en veel verkopen betekenen voor het Gewest meer inkomsten, maar leiden ook tot sociale uitsluiting voor meer gezinnen wat dan meer uitgaven voor een sociaal beleid nodig maakt.

Bij de gemeenten zijn ongeveer 30% van de inkomsten afkomstig van de personenbelasting. Maar hier zijn ook uitschieters: Ganshoren haalt 47% van zijn inkomsten uit de personenbelasting, St. Joost maar 7%, Brussel-Stad 10%.

Deze financieringswijze heeft tot gevolg dat het Gewest en de gemeenten al jaren proberen om vooral gezinnen met een middelgroot inkomen in het Brusselse Gewest te houden of aan te trekken en de aankoop van woningen ondersteunen.
De meeste Brusselse gemeenten kampen met een budgettair tekort en ieder initiatief (sociale woningen, ….) dat inwoners met een laag inkomen kan aantrekken, wordt niet meteen “enthousiast” onthaald. Maar op het terrein moeten we vaststellen dat het aantal gezinnen met een beperkt inkomen in het Brusselse Gewest nog altijd toeneemt.

De RBDH pleit er dan ook voor dat de financiering van het Gewest en de gemeenten wordt omgegooid en dat Brussel de nodige middelen krijgt om haar rol als hoofdstad te kunnen blijven vervullen.

De financiële tegemoetkoming van de federale overheid voor het Brusselse Gewest (het zogenaamde Samenwerkingsakkoord) is toegenomen tot 125 miljoen euro per jaar. De BBRoW vraagt om dit nog op te trekken, en dat een aanzienlijk deel van die tegemoetkoming wordt geïnvesteerd in de sociale huisvesting. Tegelijkertijd vragen we dat de beslissingen over aan welke actoren en projecten dit geld wordt besteedt, transparanter en objectiever worden genomen.

De Brusselse regering of het parlement moet met de federale overheid en de twee andere Gewesten de discussie te starten over de financiering van het Gewest en de gemeenten. Het principe van een personenbelasting die wordt betaald in het Gewest waar men werkt, moet daarbij op tafel komen.